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本年度に入って…市況の動き…

　梅雨真っ只中ですね。じめじめして蒸し暑い毎日です。皆様体調管理は万全ですか。私は冷たいものを多くとったり食欲が落ちたりで、少しバテ気味になりました…エアコン除湿をかけて夜な夜なワールドカップを見ていたせいでしょうか。しかし〜まだまだこれから〜と体調を立て直して毎日頑張っております。
　本年度に入って…市況の動き…　先月、ある会合に参加させていただきました。減少する住宅購入マーケットに対して購入喚起を図るＩＴツールの説明でした。潜在的に住宅を所有したいと思っている方は資金面の不安がぬぐえません。したがってもうしばらく賃貸に住んでお金をためてから購入･･･と考えられています。そこでこのツールで、賃貸住まいと自宅所有、どのように先々ライフプランが変化してくるか、賃貸に住みながら貯蓄は正解なのか。どのような資金計画が正解なのか。住宅ローンの借り方と返し方を現実に沿って考えていくと購入予算はどのように変わるのかなどなど･･･購入希望者を説得するのでなく、納得につなげるプレゼンテーションツールでした。ここで大事なのは、ターゲットにされているのは賃貸の入居者であるということです。年収400から500万円、奥様と収入合算で購入。ご主人の収入のみで購入できる方たちは既に所有。次のターゲットの方たちの持ち家志向をくすぐって、家賃を払い続けるぐらいなら買えますよ、という提案です。今は、エリアによっては分譲マンションを購入する金額に数百万足せば土地付の住宅が購入できてしまいます。家賃を出すぐらいなら分譲マンションを購入できるといた方たちが、低金利も手伝って、土地付を購入できてしまうわけです。ファミリータイプの賃貸は安定経営できる･･･といったことも、少しづつ脅かされているのではないでしょうか。結果、賃貸住まいをとりあえずされる方たちは、賃貸物件がより取り見取りになってくると思われ、立地条件に頼らない商品の差別化が重要になってくると思われます。そこで再投資できないという判断を下したオーナー様が売却する、という市況の流れを感じます。
　また昨年から今年にかけての分譲住宅の販売動向は、昨年12月から今年3月にかけて尾張エリアではかなり活況であったようです。但し値ごろ感のある価格設定でないと契約に至らないようです。豊田市周辺お西三河地区では昨年は全く物件が動かなかったようですが、本年度に入り、トヨタ関連の企業の残業が増え、購入意欲が喚起され、土地仕入に大変だと分譲業者の担当者は語っていました。もちろんこちらも値ごろ感のある物件でないと契約に至らず、4000万円台の物件は売れ残っているとのことでした。
　賃貸の市況はまだ戻ってきていないようで、豊田市内と周辺には売却の賃貸マンションが多数あり、中には空家状態のものもあります。半面、資産運用として賃貸マンションを購入したいという方の反響は5月から現在に至るまで毎週増えています。売却価格の摺りあわせが骨が折れますが。前述したように、厳しい賃貸経営、わずらわしい賃貸経営はもうやめにしたいという家主様もいらっしゃいます。

　本年度に入って、時代の流れと構造変化、ニーズの変化を、ますます体で感じる毎日です。競争がますます激しくなるこの流れに押し流されないよう、“お客様の暮らしと資産を守る”を合言葉に、この市況に挑戦してまいります。

　真永通商全社一丸となってオーナー様とともに、ますますの発展のために、オーナー様に喜んでいただけるよう精進してまいりますので、変わらぬご指導のほど、よろしくお願いいたします。

構造変化する時代に…先月の続きです。

　さわやかな暑さを感じる季節になりました。今月中旬過ぎにはじめじめとした梅雨が待っていますが、市況のじめじめ感に負けないように〜さわやかにお仕事を進めたいと思う今日この頃です。皆様はご機嫌いかがでしょうか。
　構造変化･･　先月、少子高齢化の波が如実に経済活動に出てきていることを私なりに書かせていただきました。賃貸ﾏﾝｼｮﾝは空室が増え、高齢者事業についてのニュースが日々マスコミに登場し、生活環境の変化、労働環境の変化が消費・生産の活動に変化をもたらしていることを目の当たりにし、少子高齢化による構造の変化を実感する毎日になっています。あらゆる業種がこの構造変化に対応していくよう知恵を絞り、努力を続けています。･･･5月度のお客様面談でも、実感することが多々ありました。
　先代より食品販売を手がける社長様、賃貸ﾏﾝｼｮﾝの一棟購入を検討しているとのこと。きっかけは自社所有して営業していた店舗が区画整理にかかったこと。店を一旦閉め、区画整理された結果、従前の土地の3/4の面積に縮小。大型店、複合店が開店していく競争の中、縮小された面積での再開店を断念。更地保有すると価値が上がった分の課税があるため新築の賃貸マンションを建築し貸家建付け地とした。ここで資産運用としての住居系の賃貸ﾏﾝｼｮﾝが店舗ほどのリスクがないことに気がつく。競争が激しい事業を相続継承させるより、現在の資産を住居系賃貸ﾏﾝｼｮﾝへ投下し今後の安定した事業を残していく方向への転換を決心されたとのことでした。･･･じつは昨年も似たケースがありました。ホテルを経営してきたが、事業運営に手間がかからない資産を残したい、結果、住居系賃貸住宅一棟購入の検討を進めていますとのこと。
　世代変わり、相続、少子高齢化、このような要因があいまって･･･ますます、不動産に係る業務が増えてきているように思います。
　名古屋中心地、最寄り駅徒歩4分、築三年の賃貸ﾏﾝｼｮﾝが売却に出ていました。理由を聞くと、手放して現金に換えたいとのこと。代々所有してきた土地に新築し、現在は満室稼動。にもかかわらずほぼ建築費用と同等の金額で売却。また名古屋市郊外でも同じく継承したくない･･とご子息。売却をせざるを得ませんと、少しさびしげにお父様が語っておられました。事業の継承が出来ない･･といった感がありました。 入居者のニーズも変化し、またオーナー様の事情も変化。変化は必然とわかってはいてもなかなかその変化を認められない。結果、手を打つのが遅れ市況に飲み込まれていってしまう･･･。情報に翻弄されてはいけませんが情報を甘く見てもいけない。情報の裏づけを丁寧に聞き込める一営業マンでありたいと思いながら、オーナー様のお役に立つ提案を続けていきたいと思っています。

　「暮らしと資産を守る」をテーマとして掲げてスタートした今期、今月26日にはオーナー様向けのセミナーを開催、三ヶ月に一度もペースで賃貸経営に役立てるセミナーを開催していきます。ご意見、ご希望があればどしどしお寄せください。そのご意見やご希望がオーナー様皆様の明日の安定賃貸経営を作り上げていけると、私どもは信じています。しっかりと足元を固めて厳しい市況に挑戦し、お役に立てる事業を展開してまいります。

　真永通商全社一丸となってオーナー様とともに、ますますの発展のために、オーナー様に喜んでいただけるよう精進してまいりますので、変わらぬご指導のほど、よろしくお願いいたします。

構造変化する時代に…

　太陽がまぶしく感じる日が日に日に多くなり、新緑もまた、まぶしく感じる季節となりました。生き生きとした新緑の風景を目にするたび、どんよりと曇ったような市況に対して、新しき一手を、という決意をする毎日です。
　構造変化･･　いうまでもなく、少子高齢化の波が如実に経済活動に出てきていることをさして、今月このようなタイトルにさせていただきました。賃貸ﾏﾝｼｮﾝは空室が増え、高齢者事業についてのニュースが日々マスコミに登場し、生活環境の変化、労働環境の変化が消費・生産の活動に変化をもたらしていることを目の当たりにし、少子高齢化による構造の変化を実感する毎日になっています。あらゆる業種がこの構造変化に対応していくよう知恵を絞り、努力を続けています。
　先月、大手デベロッパーが所有していた賃貸ﾏﾝｼｮﾝンの任意売却のお仕事をさせていただく機会をいただきました。また、大手不動産会社が家賃保証をしている賃貸マンションの売却査定をして委任をいただくお仕事もさせていただきました。不動産の仕事では大先輩の皆様とお仕事をさせていただき、構造変化を実感するお話がいくつもありました。端的に言って、利益の出ていた仕事が利益が出なくなっており、事業体の改革もしくは変換を市場から求められているという内容のものでした。市場の占有率が高い商品ほど影響が大きいようで、今まで成り立っていた事業が成り立たなくなり今後の不動産関連事業のあり方を問われているようでした。「住まう環境」が変化しているので事業の変化も当然といえば当然なのですが、オーナー様、入居者様がいて成り立っていた事業･･･お客様を本当の意味で大事にして、住まう環境の変化にあわせて社会に提供していけるかどうか、課題はまだ多いように思います。
　不動産資産運用に賃貸事業があるわけですが、売却も資産運用の一つです。また、資産形成のために購入される方もお見えになります。このような時期に購入検討されるわけですからもちろん、物件を見る目もしっかりとした視点をお持ちです。中には銀行顔負けの事業収支をパソコンで作成してしまう方もいらっしゃいます。会社員や公務員など給与所得者のかたが多く、とにかく熱心に勉強されています。不動産で資産形成をすることは大変魅力のある資産形成手段であることは今も変わらないですが、構造変化に追随できるだけの努力が今まで以上に必要であることを毎日痛感しています。いろんな価値観が変わろうとして混沌としている現在、今一度、基本に立ち返って、日々挑戦を重ねていきたく思います。

　今期の弊社のテーマとして、「暮らしと資産を守る」を掲げてスタートしました。先日もジャスダック上場の不動産会社が民事再生を申請し、取引のある家主様の対応を即日いたしました。毎日が変化の連続ではありますが、挑戦し続ける気概を忘れず、オーナー様のますますの発展のために、どんどんこの構造変化を続ける市況に飛び込んでいきます。現場に答えがあると確信して、皆様のお役に立てるよう頑張ってまいります。

　真永通商全社一丸となってオーナー様とともに、ますますの発展のために、オーナー様に喜んでいただけるよう精進してまいりますので、変わらぬご指導のほど、よろしくお願いいたします。

新年度スタートです！！

　桜･･･毎年見てもきれいですね。皆さん、お花見はされましたか。私が先月引っ越した住まいの近くには桜並木がありまして、夜桜をウォーキングがてら見てきました。
　厳しい市況の中、繁忙期スタッフ全員頑張りました。経験を糧にして、心機一転、市況と戦うことを･･桜を見ながらあらためて思い起こしておりました。この市況ニュースが届く頃には葉桜になっているかも知れませんが、移り行く季節にまた新たな決意がみなぎる今日この頃です。
　　繁忙期は･･厳しい経済状況を反映する結果のようです。�u当り賃料2000円を切る、厳しい賃料下げ合戦のなか、空室を何とか埋めようと、大手ｻﾌﾞﾘｰｽ会社も値下げをして、募集間口を広げて頑張っていました。繁忙期の戦いも終息し、新年度もスタートしました。気持ちも新たに、良くも悪くも結果から課題を見つけ、前進に前進を重ね、また今年度、更に戦ってまいります。
　先月18日に公示価格が発表されました。全国平均で商業地、住宅地ともに二年連続の下落となりました。情報によると、この下落は不況と人口減少などの構造的な変化が重なりあって、今後の全国平均の上昇は期待できないとのこと。需要そのものが低迷していて、利便性が高まる可能性のある鉄道新線、新駅周辺に若干上昇傾向があること以外は全般的に上昇傾向は望めないようです。先月、土地売却のご相談を2件受けました。一件は名古屋市北東部の郊外住宅商業混在エリア。もう一件は名古屋市内南東部住宅地でした。前記の物件は現地看板のみで反響はありませんが、後記の物件は今日現在で価格交渉無しで契約が決まりました。早かったです。両物件ともに公共交通機関へは徒歩圏内ではないのですが、値ごろ感を打ち出していけば早い動きがあります。先日、賃貸ﾏﾝｼｮﾝを売却されるオーナー様と面談した際、売却価格の設定について同様のお話をさせていただきました。16室中1部屋空室。築14年、鉄骨造、地下鉄駅徒歩圏内の賃貸マンションで若干強気でおられましたが、早期売却をお望みでしたので、市況分析の結果をご説明し、市況を反映して希望価格より値下げしていただくようお話して了承いただきました。賃貸業は安定した資産運用の手法であることは変わりがないのですが、賃貸事業に投資をされる方たちは市況を反映した空室リスクを必ず考慮されますので、あえて値下げのご決断をいただきました。また、大手ｻﾌﾞﾘｰｽ会社の次長様と面談の際、当初設定賃料にリスクを加味していたが、追いつかないくらいの市況家賃の下落に対して、借上げ価格を更新して値下げしないとかなり厳しい、本当に経済構造・市況状況が大きく変わってしまった、華々しいあのファンド景気に乗っていた人たちも今はどこで何をしているかと思うくらい姿を見なくなった。リーマンショックもあったが、トヨタショックが決定打になってしまった。誰もが供給過多ではないかという空室リスクを感じてはいたが、事前対策の意見はなかった･･･空室リスクとは前述した公示価格下落傾向の要因と同じです。様々な価値観が加速度を増して変化している今、安定経営とは、有効な不動産資産の活用法とは、日々勉強、日々戦いであると実感しています。

　弊社は32期を、あらためて『暮らしと資産を守る』をテーマとして掲げ、スタートいたしました。
　オーナー様皆様の良きｱﾄﾞﾊﾞｲｻﾞｰとして、この厳しい市況の最前線に立って、攻撃は最大の防御と確信し、全員が全力で、オーナー様の安定経営を目指して戦ってまいります。

　真永通商全社一丸となってオーナー様とともに、ますますの発展のために、オーナー様に喜んでいただけるよう精進してまいりますので、変わらぬご指導のほど、よろしくお願いいたします。

年に一度の繁忙期・・・頑張ってます！！

　日向ぼっこが気持ちよい日が徐々に増えてきました。皆様お元気でしょうか。名古屋市内でも寒桜が花を開き春の足音が聞こえてくるようです。寒の戻りもまだあるようですので体調には皆さん十分にお気をつけてください。先月末でバンクーバーでの冬季オリンピックが閉幕しました。感動しましたね。勇気と元気をもらいました。やはり頑張って一生懸命の姿は感動しないではいられません。よしっ、頑張るぞ！という気概で繁忙期三月戦に望んでいます。
　　繁忙期に真っ最中です。2月につきましてはお客様の来店、反響数は平年を若干下回る感じですが契約数の伸びがもう一つという感じです。お客様の動きとして、インターネットからの情報を収集した後、実際に数件を現地確認してるようです。供給が過剰状態なだけにお探しのお客様はより取り見取りといったところでしょうか。今までのような稼働率を維持できない物件も多く、また稼動させる為に賃料下げをすることで周辺の物件も下げに入る････賃料下げ競争にならなければいいのですが、実際は契約印を押していただくには下げざるを得ないようです。新築の設備がこれ以上ないという物件でも空室が埋まらないという声もエリアによっては聞いています。不動産だけにまさに立地利便性が優先順位の一番になっています。法人のお客様については、ここ数年で比較すると減少傾向。新規供給が少ない感じがするファミリー物件でも空があり、時代の流れを感じます。
　私事ですが引越しをすることになりまして････４DKの部屋を3LDKに改装したお部屋に決めました。築28年のRC造の物件で23室中空室は2部屋という物件でした。3LDKの部屋は、探していたエリアに供給がなく、私たちは大変ありがたかったのですが、今のニーズに対しては部屋が広すぎるようで、内覧にお客様がこられても･･･ちょっと広すぎて･･･ということに築年数の経過が加わって、契約にまでいたらなく空室期間が一年を超えていたようです。ありがたいことに、オーナー様のほうから賃料下げますからといっていただき契約を決めましたが、現在から未来への賃貸という商品のあり方を垣間見たような気がしました。
　賃貸の市況がなくなることはありませんが、競争激化はさらに拍車をかけたように進むと思います。今春の繁忙期は･･･スピーディに情報収集、スピーディに反響対応、スピーディーに要望にお答えしていくことが重要とスタッフ全員が確認しあい、毎日お仕事をさせていただいたおります。ただ今春の繁忙期の中で現実の市況がまた見えてきます。混沌とした現実ではありますがしっかりと地に足をつけ、これからの賃貸事業のあり方、市況で生き残る賃貸事業のあり方を模索していきたく思っております。

先月も書きましたが･･･
�@市況に対して物件のポジショニングを明確につかむ
　（競合物件の契約条件、賃料条件の情報収集、分析）
�Aニーズに対して迅速に対応（敷金、保証金、賃料交渉など）
�B機会損失を防ぐよう、斡旋協力業者との連絡、連携を今まで以上に蜜にする。
　協力業者の台帳を訪問により更新確認、また、インターネット掲載情報の更新確認（契約者の80％が物件情報の初期接触がインターネット）を確実に行って、集客件数と案内件数を確保･･･以上を徹底して実行していく毎日にしていきます。

　ただいま繁忙期！真永通商全社一丸となってオーナー様とともに、ますますの発展のために、オーナー様に喜んでいただけるよう精進してまいりますので、変わらぬご指導のほどよろしくお願いいたします。

繁忙期、奮闘中です！　頑張ります！

年に一度の繁忙期・・・始まっています！！

　浸みるように寒い日が続きますが、皆様お元気でしょうか。たしか、今年は暖冬になると聞いていたように思いますが、かなり寒いですね。今月12日にはカナダ・バンクーバーでの冬季オリンピックが開幕します。現地では暖冬で雪不足に困惑して開幕準備に奔走しているようです。オリンピックで勇気と元気をもらえるよう日本代表には頑張って欲しいものですね。
　　繁忙期に入りました。弊社は、皆様ご存知の通り、社宅代行の日本社宅サービスの名古屋支店でもあります。法人の人事異動が繁忙期のお仕事で大きなウェイトを占めています。1月現在、送客件数は･･･昨年と対比すると半分以下の状況で、厳しい名古屋市況を反映しています。 全国的には例年通りか昨年に比べ若干下回る件数になるような予測がありますが、 予算が削減傾向にあり、件数が変わらなくとも売上高が減になるとの見方があります。 要するにニーズとしての賃料は下げ傾向にあるとのことではないでしょうか。 名古屋の市況に絞りますと、全国平均を下回りそうな予測です。 ここ数年、人口流入が増加傾向にあり、中でも労働者の年代の人口が流入してきていましたが･･･ 少し元気がないとの見方です。やはり製造が元気に上向きに･･･となって名古屋は元気になります。 しかし、不況だからといってひるんではいられません。異動のピークは、やはり毎年三月にやって来ますので、 まだまだこれから、いよいよこれからと、気持ちを前向きに向け、オーナー様にとっても大事な繁忙期、 着実に契約件数を延ばしていきたく、戦ってまいります。
　賃貸の市況は、単身向けであってもファミリータイプ、新婚向けタイプであっても昨年同様激戦。賃料の下げ合戦も起こりうる状況にあると思います。店舗・オフィスビルも空きが目立っており、年度末から新年度に向けての動きが気になるところ。勝ち組の業態業種の法人はここで出店を検討したり新規業態も進めているようで、情報交換がポイントになります。また生活保護を受けている方が住まいを確保したいという需要も増加してきているようで、（先月、生活保護者向け賃貸事業の事業主が脱税で検挙されていました･･･）名古屋市は家賃補助として３万５千円を上限としています。ニーズに対応できる商品作りもこの繁忙期、視野に入れて空室対策を講じていきます。

さて、混沌とした今年の繁忙期、対策としては、やはり原点を確実におさえて・・・
�@市況に対して物件のポジショニングを明確につかむ
　（競合物件の契約条件、賃料条件の情報収集、分析）
�Aニーズに対して迅速に対応（敷金、保証金、賃料交渉など）
�B機会損失を防ぐよう、斡旋協力業者との連絡、連携を今まで以上に蜜にする。
　協力業者の台帳を訪問により更新確認、また、インターネット掲載情報の更新確認（契約者の80％が物件情報の初期接触がインターネット）を確実に行って、集客件数と案内件数を確保していきます。

　本年も真永通商全社一丸となってオーナー様とともに、ますますの発展のために、
オーナー様に喜んでいただけるよう精進してまいりますので、変わらぬご指導のほどよろしくお願いいたします。

まずは、今春の繁忙期、奮闘中です！　頑張ります！

新年明けましておめでとうございます。

　新年、明けましておめでとうございます。
　旧年中は誠に御世話になりました。本年は昨年よりも更に変革と飛躍のチャンスが混在し、また顕在化してくる年になるのでは、と思います。本年も更に新しく生まれ変わった気持ちでオーナー様の安心経営のお手伝いが出来るよう、この市況に挑戦し、精一杯頑張って参りますので、よろしくお願いいたします。
　本年の名古屋市況は･･･
　皆様ご存知の通り、リーマンショックから二年、昨年は、金融機関が傷を癒していた年であったのではないかと感じる一年でした。景気のよくない話ばかりが続きましたが今年はなんとか持ち返して欲しいものです。年頭にある不動産会社の社長様とお話しする機会がありました。社長様曰く、不動産は不動産でないといけない。ﾌｧﾝﾄﾞ景気にわいた名古屋圏の活況のなかで、不動産は動産同様に扱われ紙切れになってしまっていた。振り回された結果、やはり不動産としての安定した資産運用をもう一度目指していくべきだ、しかし市況は厳しい、土地を有効活用しようにも今までよりも一つ二つ知恵を絞らないといけない、また情報を広く集めるアンテナとスピーディな提案が不可欠、お互いに地主様、家主様のために、鉢巻締めなおして頑張ろう･･･との暖かい激励をいただき新春気分も吹っ飛びました。不動産業に携わる使命を感じました。また、金融関係の方にもお話を伺いました。･･･実は金余りの状況、しかし、痛手をうけた経験からどこに投資先を持っていけばよいのか金融機関も困惑している、今年度内の動きはあまり期待できないが、今後の動きは十分に期待できる、経済構造の変革の中、チャンスは必ずある、とのことでした。
　賃貸の市況は、ワンルームの競争は昨年同様激戦。店舗・オフィスビルも空きが目立っており、年度末に向けての約3ヶ月どのように勝負をしていくかが課題になります。愛知の雄、トヨタ自動車の回復は年頭の社長挨拶の中で、後半にかけてよくなるとのお話もあり期待したいところです。また業容拡大や人事刷新における人事の異動に関わる賃貸の斡旋情報について、昨年の下半期の件数は激減しましたが、今春の繁忙期は、年度変わりの動きを期待して、斡旋する側も今まで以上に緊張感を持って臨戦態勢に入っています。

さて、繁忙期に当たっての基本方針は昨年同様、原点を確実におさえて・・・
・市況に対して物件のポジショニングを明確につかむ（競合物件の情報収集、分析）
・ニーズに対して迅速に対応できる準備を常に怠らない（敷金、賃料交渉など）
・機会損失を防ぐよう、斡旋協力業者との連絡、連携を今まで以上に蜜にする。
　協力業者の台帳の更新確認はもちろんのこと、特に、インターネット掲載情報の更新確認
　（契約者の80％が物件情報の初期接触がインターネット）を確実に行っていきます。

　オーナー様とともにますますの発展のために、本年も真永通商全社一丸となって、
オーナー様に喜んでいただけるよう精進してまいりますので、変わらぬご指導のほどよろしくお願いいたします。

まずは、今春の繁忙期、只今突入！　頑張ります！

本年も御世話になりました。ありがとうございました・・・

  寒くなりましたね･･･という挨拶がされてもいい季節です。今年は暖冬の予測が出ているようですが暖かかったり寒かったりの毎日ですね。皆様お元気でしょうか。リーマンショック、トヨタショックを受けて幕開けし、夏には歴史的な政権の交代･･･まさに激動の2009年でしたが、残りあと一ヶ月を切りました。皆様、今年はどんな年でしたか･･･
  不動産市況は、皆様ご存知の通り、冷え込んだ話ばかりです。先日の新聞でも住宅の競売が46%増という状況。賃貸市況、売買市況も不況とデフレに加えて少子高齢化の影響がじわじわと影響が出ており、かなり混沌とした状況であると思います。
  しかし、何時の時代も住宅のニーズは潜在的に動いています。ただ経済活動の構造的な変化の途上であり、見え隠れしているニーズを適格につかみ取るチャンスはあります。どこまで行っても人が住まう為の空間は必要です。首都圏では中古マンションが活発に動いています。新築供給が減った為、賃料でローン支払いが可能であることが理由です。また、新築の供給も進んでいるようで、値ごろ感のある価格帯の取引が活発です。
  来るべき次の時代に向かって、競争市況の中で原点を見失わない、そして環境に順応していく賃貸経営のお手伝いをさせていただきたいと日々勉強であります。
  今月新しく出会ったオーナー様･･･先日来社された地方公務員の方。･･･競売で賃貸マンションを購入しました。営業努力の末、現在は満室です。次の物件をこの時期に取得検討したい。･･･また教員をなさっている方･･･義父の勧めもあって不動産収益物権を取得し、現在は区分所有2戸、コーポ一棟、新築中を一棟、さらにもう一棟取得したい･。賃貸経営は順調です･･･一部上場企業にお勤めの方･･･将来のために収益不動産を所有したい。･･･などなど、提案に次ぐ提案の毎日ですが、共通しているのは、皆さん経営数字を掴んでいらっしゃることです。銀行が目を見張るような事業計画プランと不動産価値の分析シートをご自身で作成されています。また、無理をされていない。チャンスと捉え自分の足で確かめ営業努力をしていらっしゃる。･･･我々の出番がなくなってしまいそうですが、新しい切り口を持つこと、見切りの大切さなど、勉強、また勉強です。このように新しいオーナー様がどんどん誕生しています。混沌とした市況だからこそチャンスがある･･･それを証明している新しいオーナー様達･･･冷え込んだ話ばかりでなく、どこまでも前進していこうとするこの姿勢に脱帽しつつも、元気をいただいて、我々も負けてはいられないぞ！とやるべきことをしっかりと見つめて、オーナー様に安心していただける資産創りのためのお手伝いに全力を注いでいきます。
  さて、年が明けると、いよいよ繁忙期に突入です。今年の秋から、様々に試行錯誤しながらも空室対策の準備をしてきました。すでに実行されているもの、実行して効果が上がっているもの、まだまだ検討途中で準備を急ぐもの･･･ニーズを探り検証し、油断することなく、この繁忙期、真永通商に任せていてよかったといっていただけるよう、どこまでもオーナー様の満足に向けてこの市況と戦っていきます。

今年も誠に御世話になりました。心から感謝申し上げます。ありがとうございました。
来年もますます、全社一丸となって頑張ってまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。皆様、元気で、健康で、よいお年をお迎えください。

市況と暮らしと資産づくり・・・

  すっかり秋ですね。朝晩冷え込むようになりました。皆様お元気にお過ごしですか。体調を崩しやすい季節、お出かけの際は重ね着できるよう、一枚余分にもって出かけたいものです。また、新型インフルエンザの話題が毎日のようにマスコミに取り上げられています。日本にある約五千の医療機関・一機関あたりの新型インフルエンザ患者数が30人を越えたそうです。流行している状況にあるそうなので、帰宅の際は手洗い、うがい、消毒の励行を心がけ予防に努めましょう。
  さて、今月の表題です。名古屋市況は冷え込んだ話ばかりです。以前、マラソンの高橋尚子選手が、好きな言葉を紹介されていました。「花も咲かない寒い日は下へ下へと根を伸ばせ」･･･私もそんな心境の毎日です。
  先日豊田市内の売り賃貸マンションの現地を確認に行きました。大きな一団の団地に隣接する市街化調整区域に立つ賃貸マンション。近隣には入居率9割程度の公営の賃貸マンションもあり、また豊田関連の工場も車で15分〜20分圏内。立地環境はそこそこです。
  築18年、15室中6室空室、3LDK（LDKは12帖）のファミリータイプでした。賃料は54,000〜72,000円平均62,000円ぐらいで、共益費2,000円駐車場は3,000円で1世帯に1台分が敷地内にあります。昨年の夏までは満室で稼動していましたが、派遣切りと不況の影響で退去が続き、春の繁忙期を過ぎても入居が進まず現在を迎えている物件です。
  自主管理で運営されていたようで･･･入居者には困らなかったのでしょうが、反面、建物の外壁、共用設備の手入れが行き届いてなく、名古屋市内に建っている築18年の物件より古さを感じてしまう外観でした。間取りも悪くないのですがどうしてもフレッシュ感に欠けてしまいます。地元の斡旋業者も空室になってから、この不況もあって、積極的に斡旋活動ができていないようです。空室も、1室を除いては原状回復工事がなされていない状況。入居が決まり次第順番に工事着手する計画だったようです。
  融資審査のために物件資料を銀行に持ち込みました。事細かに質問を受けました。･･･今厳しいエリアですね、鉄道の駅も約2キロ、バス停は目の前、賃料相場は･･･などなど。
  その質問の一つに･･･この物件、空室うまると思いますか、真永さん･･･ズバリ核心をつかれました。･･･再投資の予算を組んで、外観、室内をリフォーム、マンション名も変更、賃料は業者のいう相場賃料より5％ほど下げて値ごろ感を出し、駐車場を世帯に2台分、隣接する空地にでも確保できれば、･･･もともとニーズのあるエリアなので満室稼動も可能ではないかと思います。･･･厳しい市況ではありますが、入居者の方の暮らし方に、使い勝手やこの建物に暮らしているという満足感を与える為の再投資と賃料設定、お客様のニーズに基づいた事業計画、それがオーナー様の安心できる資産づくりに必ず結びついていく･･･一時華やかに見えたファンド物件はこうした原点をあいまいにしていたのでは･･･不動産を活用した資産づくりの原点をあらためて認識した案件でした。
  混沌としている市況においては、原点がぶれないことが重要であると思います。真永通商スタッフは一丸となって“お客様の満足”を原点に、来春の繁忙期に向けて、市況と日々戦っていきます。

朝晩冷え込みますね。体調管理には充分にお気をつけになり、
皆様、元気で、健康でお過ごしください。

繁忙期の入居者獲得のために・・・

  すっかり秋らしくなりました。朝晩冷え込むようになりましたが、皆様お元気でしょうか。行楽シーズンになり、小旅行、運動会、お祭りと忙しくも楽しい季節です。四季のあるこの日本を満喫できるシーズンでもあります。しかし台風シーズンでもあります。市況ニュースを執筆している今現在も強い勢力の台風が上陸しようとしています。楽しいことに目を奪われないように、油断せずに日々の業務に頑張っていきます。
  さて、今月の表題です。もうそんな季節かと、我々も思うところですが、もうそんな季節です。
  収益物件の購入提案の仕事をさせていただく中で、様々なオーナー様にお会いしてお話を伺う機会が増えました。お話を伺うたびに名古屋の賃貸市況の厳しさを思い知らされます。入居者の取合いになっている現状をしっかり見つめて繁忙期のための対策を打っていきたいものです。そのためにも入居者ニーズの掌握は欠かせません。 入居者獲得の為のキーワードをここで紹介しておきます。
  ・値ごろ感のある賃料･･･名古屋はm²あたりの賃料が2,000円以下。東京でも3,000円以下へ。
  ・三点ユニット（バス、洗面、トイレ一体のユニットバス）は見向きもしてもらえない。
  ・二点ユニット（バス洗面一体、トイレのみ別）も支持されにくくなっている
  ・防犯対策･･･オートロック、カードキー、防犯カメラの設置、窓のダブルロック、玄関のセンサーライト
  ・洗濯機は室内に設置、室内で洗濯物が干せる、また浴室付近に更衣するスペースが必要
  ・インターネット完備、電気容量を30アンペアから50アンペアに
  ・給湯設備はできれば追い炊き･･･入浴時のリラックスタイムを楽しみたい
  ・センスの良さを感じる室内内装、エントランス、外壁、共用部
  賃貸マンションの一棟購入を検討されている方が言われる将来性のある物件のキーワードです。すなわち空室対策のキーワードであると思います。もちろん最寄り駅までの距離、学区、地域の治安や人気度など環境的な要素も加味されていきますし、絶対条件とは言いませんが、入居者に指示される居住環境のキーワードであることに間違いはないと思います。また、このキーワードを良く見ると、女性の感性から見たキーワードであることに気付くと思いますが、いかがでしょうか。
  また、賃貸条件に関するキーワードとしては･･･保証人不要、敷金礼金・原状回復費用負担ゼロ、定額修繕費用負担、1か月分賃料タダ（特に学生ニーズ）、等があげられます。
  8月、9月は例年、準繁忙期といわれ、半期の人事異動での需要が見込めるシーズンでしたが、今年は景気を反映した動きで、実績としては昨年対比マイナスになりました。また、名駅前のテナントビルも空室が目立ち法人ニーズも厳しい状況か続いています。
  いずれをみても賃借人に有利な市況であることに変わりはなくオーナー様にとっては厳しい市況です。これは今後更に進み、オーナー様の中には賃料を下げても入居してもらえない日が来ると言われ、今後の部屋作りの研究に励むオーナー様も多数いらっしゃいます。
  賃貸管理はリスク管理です。秋は、まず学生ニーズに動きが出てきます。いよいよ下半期のスタートです。年度末の繁忙期の大成功をめざして、的確でスピーディな対応とご提案を行っていきたく思います。
  満室経営に向けて、スタッフ一丸となってこの市況と戦っていきます。

朝晩涼しくなりました。体調管理には充分にお気をつけになり、
皆様、元気で、健康でお過ごしください。

時代の潮流・・・

 夏らしい日が続くなと思っていましたが、あっという間に九月になりました。朝晩は涼しくすごしやすくなりましたが、日中は残暑？が厳しく暑い日が続いています。皆様、お元気でしょうか。この夏注目の熱き戦いも、先月30日に歴史的な結末を迎え、期待と不安が入り混じる今年度下半期のスタートになりました。よき潮流が出来上がり景気回復に結びついていくと良いのですが。
 ところで、名古屋の賃貸市況といえば、解約の流れはいまだ続いているようですが、入居契約がファミリー物件を中心に少しづつ動き出しました。例年ほどとはいえないまでも、動きが出てきているので着実にお客様のニーズを追いかけていきます。 さて、先月もお知らせいたしましたが、7月より収益物件の売買事業をはじめました。反響を方々からいただき、賃貸事業に関係する新しいお客様との面談機会が増え、いろいろと勉強させていただいております。皆様共通していることは、賃貸事業に対して非常にシビアです。当たり前のことですが、あらためて身が引き締まる思いです。
  名古屋市内に200室の住居系の賃貸所有の家主様。
 ･･･現状空室1室。�uあたりの賃料が2,000円切らないと入居してもらえない。三点ユニット（バス、洗面、トイレ一体のユニットバス）は見向きもしてもらえない。リフォームにあたって建築屋の言うことはあてにならない。自分で知恵を絞らないといけない。設備投資は、ニーズにあわせて行う。防犯、使い勝手、更衣スペースが必要、洗濯機は室内に設置、小奇麗でおしゃれな内外装など･･･ニーズを拾って改装していく。しかし賃料は上げられない。競争で下がる一方。でも空き部屋になるよりはまし。入居斡旋の協力業者は定期的に訪問し情報を収集し入居者を確保。･･･一言、すごいです。頭が下がります。まさしくこの潮流の中で生き残りをかけた戦いに毎日奔走されていました。のんびりしている気はなくても、自分自身が風見鶏になっていないか･･･考えさせられました。
 資産運用･･･ここ数年で投機の嵐が吹き荒れ、現在は皆様ご承知のとおり、名古屋市内には募集できない賃貸物件が、トラ柵がかかった状態で放置されています。それでも、今が参入や拡大のチャンスと売買物件の問い合わせ反響、新規参入のご相談をいただいております。東京の賃貸不動産物件の売買は個人投資できる3億円未満の物件の動きが活発なようです。ERAの東海地区の会合でもそのような報告があり、また大手不動産業者も3億円未満の東京の収益物件の情報がなくなってきているとのことでした。東京の投資家は東京に手ごろな物件がなくなってきたのでそろそろ名古屋に目を向けてきそうだ･･･とのことでした。
 時代の潮流･･･変化は常に起こっています。愛知県の産業の中心である自動車産業も回復基調との話も聞くようになりました。しかし、それはそれとして、その潮流に振り回されないように、足元を見失わないように、安心できる暮らしと資産作りでオーナー様にご満足いただく･･･このスタンスを忘れず、社員全員、一丸となって、新しい時代を切り開いていきたいと思います。

朝晩涼しくなりました。体調管理には充分にお気をつけになり、
皆様、元気で、健康でお過ごしください。

秋口に期待？・・・準繁忙期前の市況報告

 待ちに待った梅雨明け。蒸し暑い名古屋特有の日々が続いていますが、皆様、お元気にお過ごしでしょうか。局地豪雨もしばしば発生していて、転ばぬ先の杖ではないですが、外出時には傘が手放せません。先日も西区で大雨、清須で曇りなんてこともあり、天気予報も当てにならない感じがします。
 現在の名古屋の賃貸市況も、この天候に似たような感じがする今日この頃です。先日ある家主様と面談した際のこと･･今年の繁忙期は家賃を下げに下げた。同じ地下鉄の駅から徒歩圏内の物件でも格差が出ていて、空室で困らない賃貸マンションもあるようだが、賃貸入居者の取合い競争の状況がますます進んでいることを日々実感する。ある程度想定内のことだが今後どこまで値下げ競争が続くのか不安･･と、生の声を伺い、我々も対策を打ち出し、実践をしなければと気を引き締める想いでした。
 ところで解約状況について･･現在、昨年までとは違った状況が起きています。8月現在、単身世帯、家族世帯、テナント問わず、いまだに解約の連絡と退去立会いが続いています。退去理由は、転勤に伴うもの、住み替えの方･･と様々見えますが、総じて不況の影響を否めません。例年であれば秋口の半期人事による転勤住み替えに期待したいところですが、どのように動くのか･･･。賃貸入居者の取合い市況ではありますが、市況情報に振り回されず、市況を検証し入居者確保に努めていきます。
 また、先月より事業展開を始めました1棟売りの新築および中古賃貸マンション・アパートの売買仲介事業について、売り物件も多々出てきており、水面下の売り物件もあります。不動産不況を実感する反面、購入検討されたい方の反響も多くあり、不動産資産運用が、元来堅実な資産作りであることを示唆しているように感じます。総合不動産企業としての社会的使命をあらためて自覚し、姿勢を正して日々の業務に粛々と向かい合う毎日です。また、動き続ける市況の中で更に実感していること･･以前より言われ続けてきた人口動態の変化に伴う少子高齢化の影響が、現実の経済構造の変化と再構築を、この皆様の暮らしを支える不動産業界に促しているように思います。オーナー様と二人三脚で、次への飛躍のチャンスとする為に着実に、堅実に歩んでまいりたい、そのような決心でこの市況と戦っていきます。
 ここで空室対策について、先月の市況ニュースから、あらためて基本的な具体策を記しておきます。
 市況を踏まえた戦略的な企画･･･といったことが重要になってきます。�@問題点の把握(何故空室なのか？)�A入居者ニーズの把握(何が求められているのか？)�B費用対効果を見極めた上での実施･･･というステップを踏まえた企画です。次に手段として･･･
�@ リーシング(募集活動)の強化･･募集媒体の見直しや募集戦略変更など、募集活動そのものを強化します
�A テナントリテンション(より長く使用してもらう)の強化･･空室を埋めるという考え方でなく、極力空室を出さない・入居者を保持する(無駄な解約を発生させない)という考え方
�B 募集条件の変更･･賃料や敷金・礼金の再設定、入居条件の緩和など、募集条件そのものの見直しです
�C リニューアル企画･･外観・室内・敷地・共用部分などに対して、修繕・改装工事を行い物件を魅力的なものにします。
 以上の四点を費用対効果を含めて今後の為にも、よく検討したいものです。

･･･平成21年7月度市況ニュースより抜粋

蒸し暑い日々が続きますが、皆様、元気で、健康でお過ごしください。
今月もよろしくお願いいたします。

空室対策・・・考えましょう

じめじめした日が続きますね。皆様お元気でしょうか。
先月、名古屋賃貸住宅フェアに行ってきました。名古屋での開催は5回目を迎えますが、初開催のときよりもｲﾍﾞﾝﾄ自体は賑わっていたように思います。会期中はオーナー様向けのセミナーが４０ぐらい行われます。賃貸経営のノウハウといったものが殆どで、自ら20棟近く経営されている方が講師となって、時代を生き抜く経営術といった内容のものもありました。このｲﾍﾞﾝﾄの賑わいも時代を反映してのものでしょうか。皆さん熱心に聞き入っていました。また、ブースを出展していた家賃保証のＲ社にお邪魔して、名古屋での賃貸保証事業の立ち上げを行った方と久しぶりにお話をしました。今春、3月〜5月まで、ｵｰﾅｰﾁｪﾝｼﾞ物件の手続きの仕事が忙しく、他に何もできませんでした、といっていました。賃貸マンションを手放す方が多いのか･･･これも時代を反映した話で気が引き締まる思いでお話を伺っていました。

さて・・・今月のタイトルです。空室率は上がるばかりです。全国では20％を超えるエリアも多く出てきているようです。入居者の捕りあいの現実が数字になって現れてきています。募集賃料も競争になっていることが数字に現れてきています。不動産広告業の�潟Aットホームの発表によると、東海地区の単身者向け賃貸の�u当たり賃料は平成20年5月では18900円であったのが平成21年3月は17700円、4月は17100円と右肩下がり、下落率は最大で9.4％となりほぼ1割減といった状況です。賃料の下げ合戦が水面下で行われてきているようです。
この厳しい市況の中での賃貸経営ですので、前述した賃貸住宅フェアのセミナーが盛況になるのも、うなずけます。また、土地を持たないサラリーマンの方が家主業を始めることも、もう珍しくなくなりました。勉強に勉強を重ね低収益の物件を廉価で購入、募集活動を行い高収益物件にして、保有、転売して資産を増やすといったことをどんどん進めています。強力なライバルになってきています。
では、混沌とした競争市況で何をどうしたらよいのか･･･空室の対策について考えましょう。
市況を踏まえて戦略的に企画する･･･といったことが重要になってきます。�@問題点の把握（何故空室なのか？）�A入居者ニーズの把握（何が求められているのか？）�B費用対効果を見極めた上での実施･･･というステップを踏まえた企画です。次に手段として･･･

�@ リーシング（募集活動）の強化･･募集媒体の見直しや募集戦略変更など、募集活動そのものを強化します
�A テナントリテンション（より長く使用してもらう）の強化･･空室を埋めるという考え方でなく、極力空室を出さない・入居者を保持する（無駄な解約を発生させない）という考え方
�B 募集条件の変更･･賃料や敷金・礼金の再設定、入居条件の緩和など、募集条件そのものの見直しです
�C リニューアル企画･･外観・室内・敷地・共用部分などに対して、修繕・改装工事を行い物件を魅力的なものにします。
以上の四点を費用対効果を含めて今後の為にも、よく検討したいものです。

e-不動産販売と業務提携
新築・中古の賃貸マンション1棟売りのサイト業者と業務提携をいたしました。市況動向など最新の情報をお伝えしオーナー様のお役に立てればと思います。e-不動産販売で検索してみてください。

ニーズを捉えた賃貸事業経営を提案し、ご満足いただけるよう、今後とも努めてまいります。
今月もよろしくお願いいたします。

賃貸事業と市況動向

去る5月22日、毎年恒例のオーナー会を開催させていただきました。ご来場いただきましたオーナー様、ご多忙の中、誠にありがとうございました。日頃のオーナー様からのご支援の賜物と社員一同感謝いたしております。あらためて御礼申し上げます。空室対策、賃貸事業や相続対策のｼｭﾐﾚｰｼｮﾝなどのセミナーも開催させていただきましたが、お役に立てましたでしょうか？
社員一同、オーナー様のよりご満足いただける賃貸事業経営に向けて一丸となって頑張ってまいりますので、今後とも、叱咤、激励またご鞭撻の程よろしくお願いいたします。
さて････今月のタイトルですが、名古屋賃貸市況は、トヨタショックとファンドの崩壊？でますます厳しい市況になっていることを実感する次第です。まさに直下型の不動産不況に入っているようです。一等地といわれる物件でも10〜20%の空室が出ているようで、まさに顧客の取合いの様相です。賃貸市況の現実にもっと迫っていこうと思い、4月から銀行や賃貸マンションの売買を行っている業者様に定期的に訪問をしています。売らなければならない状況のオーナー様･･･いらっしゃいます。購入時は100%の入居率であったものが前述した賃貸市況の激変で一斉退去が発生し入居率が30%にまで落ち込み途方にくれる方、事業収支の損益分岐点を高く設定した為（高い買い物をしてしまったため）返済に困惑されるオーナー様など、現実はかなり厳しく、私もふんどしを締めなおして仕事をしないと･･･との思いに焦りを感じながら次なる対策の為に一歩一歩、歩みを進めています。10年単位の賃貸事業･･･オーナー様と共に勉強し対策をプランニングし、実行していき、賃貸事業を更にブラッシングし、この荒波を皆様と共に乗り越えていけるよう戦っていきます。

ところで････空室対策の一つに賃料の値下げがありますが、あせって下げていませんか。今の入居者は収集できる情報も多いですし、生活に対して賢いですから、見合った賃料であることを無意識に思索しています。要するに値ごろ感があるかを第一においています。周りと比べて安ければいい･･･といったような早とちりは禁物です。よくよく対策を練ってみすみす収入が下がってしまうことの内容にしたいものです。賃料や入居条件を再検討していく際に気に留めておくキーワードを列挙してみます。
○周辺物件だけがライバル物件だと思って賃料を検討していませんか、ここの物件に住まう理由を考えましょう。すると思わぬエリアがライバルになっています。ライバル物件の現状を知りましょう
○契約者の80％がインターネットで物件検索をしています。情報の露出は正確ですか、写真は見栄えの良いものを使っていますか。当社では定期的に情報の更新確認をしています。
○設備や部屋の見栄えは、立地と賃料に見合ったものになっていますか、リフォームという再投資を考えないといけない時期に来ていませんか、リフォームやリノベーションは顧客を逃さない為の有効な方法です。先々の顧客を逃さず収益を下げない為の方法です。『お金をかけました』ということが一目瞭然の部屋作りを検討しましょう。原状回復レベルの工事では空室対策効果はなきに等しいです。
住居系の物件については上記のような内容の検討が今後必要であると思います。

ニーズを捉えた賃貸事業を提案し、ご満足いただけるよう、今後とも努めてまいります。
今月もよろしくお願いいたします。

繁忙期がひと段落、今年は・・・？

5月の爽やかな風が･･･といいたいところですが、夏のように暑い日々が続いていますね。皆様お元気でしょうか。ゴールデンウィークもあけてすっかり落ち着きました。本年度末の繁忙期、まさに終了しました。弊社においては売上は3月単月で見ると良かったのですが、1月〜4月のスパンで分析すると、様々な示唆を感じる動きがありました。1月、2月のスローな滑り出し、4月に入って反響電話の激減など･･･
そこで、今月のタイトルです。先月、あるセミナーに行ってきました。参加者は家主様ばかり。講師は今年の繁忙期の数字と今後について熱弁していました。また、先週は首都圏業者の本年度繁忙期の生の声が手元に届きました。いすれも厳しい話です。名古屋と首都圏共通の話としては･･･反響電話、来客数の昨年比15%減、賃料の安い値ごろ感のある物件は決まる、新築もそこそこ。ただ、今まで決め物だった築2年からの築浅物件の空室が目立ち始めた、また名古屋周辺では派遣業者に借上げてもらう予定の物件の空室がかなり多く、1棟丸ごと空き物件も出ている、など･･･ますます需給バランスの崩れ傾向は昨年よりも進んでいるようです。
また、不動産市況全体としては･･･個人投資家の投資意欲は旺盛、秋ごろには回復基調になるのでは？完成在庫が完売･･･などの話も入ってきますが、断片的な事実に過ぎないものです。本格的な回復には多くの課題があります。住宅、オフィス、店舗の在庫は調整が進んでいるように見えるが今後増加傾向に、建売住宅の在庫調整は進んだけれども新築マンションの在庫については本格的な調整までに至っていない、賃貸住宅・オフィスの需給悪化に歯止めがかからず賃料の底入れも見えていない、日本経済全体の景気回復の道筋が見えていないことによる収入不安と収入減少など･･･課題の解決がまだこれからといった感じでしょう･･･。
ただ不景気を反映して建築費が10%ほど下落しており（RC及びSRC）安くなった用地に安い建築費で安い新築分譲が可能になってきています。建築コストが低いうちに新築や立て替えも可能といったところでしょうか、もちろん市況を確認しつつでないと足元をすくわれかねないですが･･･
ひとつ、賃貸市況について言えることは、内容の良い、希望賃料に合意するお客様だけが良いお客様でなく、賃料を払ってくださるお客様が良いお客様といったように視点と発想を転換しないといけないかもしれません。世界的にも経済構造が過渡期を迎えている今年、日本も、名古屋も“今までのやり方”のような固定概念は通用しなくなってきているのではないかと思います。
このような混沌としたときには、奇抜なことでなく基本を大切に確認しながら、原点を大事にしながら、ことを粛々と進めていくことが重要であると思います。地味ではありますがひとつひとつ丁寧にオーナー様と共にこの混沌とした市況をチャンスと捉え、弊社一丸となって戦っていきます。

今後ともオーナー様の満足経営の為に歩んでまいる決意です。今月もよろしくお願いします。

不況風の中の繁忙期・・・

タイトルの通りの繁忙期、なんとか乗り越えました。今年はこの不況の中どうなることかと思っていましたが、おかげさまで忙しい日々でした。しかし、今後の市況の動きを示唆するような兆しが多く見られたのも事実です。人口動態の変化で忍び寄る市況動向変化、に加えて、今回の不況による影響があちらこちらに見えています。6月には大手金融、保険会社の人事異動も控えておりますが、どのような動きになるのか････反省すべきは反省をして、気を緩めず、ｵｰﾅｰ様の満室経営のお手伝いができるよう、取り組んでいきます。
さて・・・市場の近況ですが･･･まずは、首都圏の動向を紹介したいと思います。
全体では成約件数、反響、来店全てが下落、2003年依頼初めての件数減少率となっています。全体の供給個数が変わっていないと仮定しても、競争市場である現状に何も変化はありません。また今年度は法人・学生需要が揃って、急激に、減少、しているとのことです。人事異動転勤の減少と、少子高齢化や、各家庭の経済状況の変化もあり、一人暮らしをさせて学校に通わせるといったことが少なくなっているようです。また、現在の入居者からの賃料の下落も全体の7割を超えてきています。空室の対策で下げた賃料の情報をインターネットで見つけて交渉、また住み替えの需要を少なくする為家主様から入居者へ賃料下げを申し出るといったことが多くおきています。
名古屋圏においても同様な動きが起きています。単身赴任の契約が減り解約が増える、また、オフィスビルやテナントにおいても賃料下落・空室率急増といった状況で事業系においてはまだこれからしばらく続くような感じさえあります。いずれにしても入居者獲得の為には家主様には耳が痛くなる話題ばかりで、私どもも心が痛むところですが、競争市況で入居者確保の為には、また新たな、次なる手法が必要といったところでしょうか。

それでは、どのような対策が必要か・・・
今、現実に行われている対策を以下に列挙します。
賃料を相場より下げる、敷金・礼金を下げる、敷金礼金ゼロ＋原状回復費用ゼロ＋フリーレント（無料で貸す）、連帯保証人不要の賃貸住宅、光インターネット使い放題賃料込み、広告宣伝費の倍増・大幅アップ、ニーズにあったリフォームおよび設備更新、三点ユニットをﾄｲﾚ・ﾊﾞｽを分離するリフォーム、共用部及び外壁のデザインテイストを重視したリフォーム、リノベーションといわれる間取り変更・意匠変更・機能変更リフォーム、現状入居者の賃料下げ、などなど･･･

満室経営推進のために･･･
先日行いました賃貸事業部の満室経営推進ミーティングにおいて･･･
反響の取れる情報発信･･･インターネット対策、入居費用ジャスト10万円の商品づくり、敷金礼金・原状回復費用ゼロ（トリプルゼロ）商品の開発、ということが決定事項として取り組むこととなっております。検討に検討を重ね、スピーディーに確実にオーナー様にご提案させていただきます。オーナー様に喜んでいただけるよう、我々も一丸となって取り組んでまいりますので、今後ともよろしくお願いいたします。

皆様のおかげで、清清しく、第31期をスタートいたしました。日頃からのご愛顧、心より感謝申しあげます。新しい体制で、オーナー様に安心していただける、暮らしと資産作りのために全社一丸となってまい進してまいります。今月もよろしくお願いします。

繁忙期中間報告。

日中は、春らしい日が多くなりました。花粉でお困りの方も見えると思いますが、お元気でしょうか。相変わらず、世間は、お元気でない、景気の良くない話が多いですが、なんとしてもこの繁忙期、オーナーの皆様に喜んでいただけるよう、頑張ってまいります。

近況は･･･
2月については、正直、反響が昨年より少なく、ﾜﾝﾙｰﾑの希望者が少なく、ファミリータイプの希望者のほうが多かったようです。お子さんが小学生未満かどうかは今後調査いたしますが（希望間取りが変わってきますので）動きは活発とは言いがたいものでした。
3月に入って、昨年並みの反響数の確保は出来ているものの、借り手市場であることに変わりはなく、入居希望者も目が肥えてきているようです。この競争を勝ち抜く追客に、油断なく奮闘している毎日です。
また、この時期は入居もあれば、退去も多くある時期です。退去の状況については、住宅系は昨年並みといってもいい現状ですが、事業系、（貸し店舗、貸事務所）は、やはりこの不景気を反映してか、昨年より解約が目立ちます。よって空き募集の物件についても保証金、賃料、は相場を崩してきており、入居の条件もかなり柔軟な対応が目立ちます。当社においてもお客様を逃さないよう取り組んでまいりますので、オーナー様に置かれましても、ご理解とご協力のほどを、よろしくお願いしたいと思います。

物件情報をインターネットで探しているのは、契約者の80％・・・
お客様は、来店して物件を探す時代ではなくなってしまいました。そこで、傾向と対策に少し触れておきたいと思います。

・ネット上でふるいにかけられている・・・
立地、間取り、築年数、設備、管理状況、などかなり細かく検索条件を設定できるようになっているため、要望に、あてはまらない物件はすぐに振り落とされてしまいます。ゆえに反響問い合わせとして現れてくるのはふるいにかかって残った物件のみ。ネットで検索される条件に当てはまる物件かどうか、ココがポイントになります。ニーズに合った物件作り（設備、敷金と賃料条件、値ごろ感）が重要になります。
・設備や物件の印象、イメージが大切・・・
ネットには、当然、室内、設備、外観の写真が掲載されています。ですから写真から伝わる物件のイメージも重要です。先に述べたように、優良なお客様は目が肥えています。設備が新しいか、セキュリティ対策はされているか、外観と共用部にフレッシュ感、デザイン性はあるか、など･･･写真の撮り方、見せ方も要素としてありますが、見てみたい物件だなと思わせるような物件作りが大切です。
・値付け・・・
ネットでは、賃料を検索条件として設定するときに、○○円代〜と、設定するので、最近の賃料値付けは、スーパーのチラシのような賃料が目立ちます。49,000円とか69,000円といったようにです。
今後の賃貸市況がどのように変わっていくのか、また変わっているのかは、またあらためてお話したいと思います。

ともあれ、本年も真永通商全社一丸となって、この混乱している市況での繁忙期、オーナー様に喜んでいただけるよう実績を作ってまいります。

繁忙期が始まっています。

2009年が明けてはや2ヶ月目に入りました。巷では景気の良くない話が多いですね。あらゆる業種が不況に落ち込んでいるような報道ばかりがテレビ・ラジオ・インターネットを賑しています。“2月は逃げて3月は去る”なんて話も最近よく耳にしますが、4月の暖かくなった頃にはオーナー様とともに懐が暖かくなるよう、しっかりとビジネスチャンスをものにしたいと思います。

近況は･･･
不動産市況は全国的に混乱・混沌としています。年頭の不動産コンサルタントの方の話も、不動産の投売りが始まるという話があり、不動産の所有を考えられていた方にはチャンスの時となりそうです。
また、混乱のときだからこそしっかりと地に足を付けたビジネス展開を、との指針を示されていました。この時を新たな価値を作り上げる為の二度とないチャンスと捉え、我々真永通商ｸﾞﾙｰﾌﾟは打って出て、更なる挑戦の道をオーナー様とともに歩んで参りたいと思います。

本年の繁忙期・・・近況は・・・
当社が感じている近況は･･･昨年に比べ、住居系・事業系ともに解約の件数は増えているように感じています。･･･入居募集活動においては、住居系はﾜﾝﾙｰﾑの動きが鈍く、ﾌｧﾐﾘｰは動きがあります。事業系については、鈍い状況が引き続きあり、1階の事務所・店舗でも空室が目立ちます。全般的には解約は昨年より多いが入居は昨年並みといったところでしょうか･･･

借りて市況を生き残る為の募集活動とは・・・
・ニーズに迅速に対応・・・敷金・礼金・賃料・設備等の要望に適切にこたえていく
　　･･･今日までの実績を過信しない、油断しない、臨機応変に要望にこたえる。
・入居審査を迅速に確実に
　　･･･不良入居者の選別を入り口で確実に行うリスクヘッジ
・機会損失を防ぐよう、斡旋協力業者との連絡、連携を今まで以上に蜜にする。
協力業者の台帳の更新確認はもちろんのこと、特に、インターネット掲載情報の更新確認（契約者の80％が物件情報の初期接触がインターネット）を確実に行っていきます。
また、あまり言いたくない話ですが、斡旋業者に対する、契約実績に対してのお礼も、競争になっています。斡旋の営業マンも生活がありますから、ゲンキンな方が多いようです･･･

ともあれ、本年も真永通商全社一丸となって、この混乱している市況での繁忙期、オーナー様に喜んでいただけるよう実績を作ってまいりますので、変わらぬご指導のほどよろしくお願いいたします。

新年明けましておめでとうございます。

新年、明けましておめでとうございます。
旧年中は誠に御世話になりました。本年は変革と飛躍のチャンスが混在する年になるのでは、と思います。生まれ変わった気持ちで、オーナー様の安心経営のお手伝いが出来るよう、精一杯頑張って参りますので、よろしくお願いいたします。

本年の名古屋市況は･･･
皆様ご存知の通り、昨年の夏以降の経済状況の激変で、ﾌｧﾝﾄﾞ景気にわいた名古屋圏の活況も終息、ﾜﾝﾙｰﾑは供給過多状況になり競争は必至。三河地区のA市は、昨年まで、賃貸ﾏﾝｼｮﾝの空室率が全国平均の10%を大きく下回り3%を切る好調な市況でした。しかし夏以降解約が続き現状は空室が目立つ状態に。店舗・オフィスビルも空きが目立っており、年度末に向けての約3ヶ月どのように勝負をしていくかが課題になります。日本の経済発展を牽引してきたトヨタ自動車の回復を待ちたいところですが、2010年完成予定の技術開発センターの需要もまだ先です。また年度末人事の異動に関わる賃貸の斡旋情報については１月９日今日現在で20件、平年並みの動きではないかと思われます。不況と言われてはいますが、弊社もあらゆる方法を用いてこの市況と格闘していく覚悟です。
ﾜﾝﾙｰﾑは供給過多という反面、ニーズは依然として１LDKの需要はあるようで供給が追いついていないようです。この日本で一番多い間取りの２DKのリフォームもこの時期に検討されてはいかがかと思います。

借り手市場、事前対策のキーワードとしては・・・
顧客に対して、値ごろ感を出せるか･･･入居者は生活環境を買うわけで、賃料等条件設定、設備の充実、入居時ｻｰﾋﾞｽなどはもちろんのこと、建物外観、共用部分のデザインや清潔感、植栽・駐車場・境界ﾌｪﾝｽまで含めての全体から伝わる印象も契約を決める判断基準になってきています。賃料を下げれば決まるということだけでなく、賃料に見合った環境の創出が必要ではないかと思います。今一度、オーナー様皆様と一緒に考えていきたく思います。

さて、繁忙期に当たっての基本方針は昨年同様、原点を確実におさえて・・・
・市況に対して物件のポジショニングを明確につかむ（競合物件の情報収集、分析）
・ニーズに対して迅速に対応できる準備を常に怠らない
・機会損失を防ぐよう、斡旋協力業者との連絡、連携を今まで以上に蜜にする。

協力業者の台帳の更新確認はもちろんのこと、特に、インターネット掲載情報の更新確認（契約者の80％が物件情報の初期接触がインターネット）を確実に行っていきます。
ともあれ、本年も真永通商全社一丸となって、オーナー様に喜んでいただけるよう精進してまいりますので、変わらぬご指導のほどよろしくお願いいたします。

今年も御世話になり、まことにありがとうございました。

めっきり冬らしくなりましたが、皆様、お元気にお過ごしでしょうか。
激動の2008年も残すところ、2週間ほどとなりました。皆様にとって、どんな一年でしたか？
“愛知県は好景気”という雰囲気が残る中、アメリカ発の金融危機がはじまり、一斉を風靡したﾌｧﾝﾄﾞ物件の勢いは減速、国内のデベロッパー、ゼネコンは軒並み大きな負債を抱え苦境に落ち込み、続いてアメリカの大手証券の倒産、大手保険会社への国をあげての救済、また、原油高騰に端を発した、生活品、食品などの物価上昇、不況は家庭の財布まで直撃、などなど、わが国の総理大臣も“100年に一度の不況”といわざるを得ない経済状況となりました。これに止まらず、愛知県の雄、トヨタ自動車の70%営業利益減の発表、契約社員の解雇など、好景気どころか世界経済の実態がこの愛知県にも直撃しています。

名古屋圏の不動産市況においても、契約社員確保のために派遣会社が契約していた賃貸住宅（殆どがﾜﾝﾙｰﾑ）は軒並み解約、中には1棟丸ごとの解約も聞こえてまいります。弊社取引先の派遣会社も契約社員を60%減としており、解約の空室は増えるばかりです。また名古屋市内にもﾌｧﾝﾄﾞが事業主であった賃貸マンションは、ﾌｧﾝﾄﾞの倒産により新築未入居のまま債権物件となり、建物は煌々と照明が点いていても共用ｴﾝﾄﾗﾝｽはトラ柵で囲われ立ち入り禁止となっておる物件を数棟見かけました。

不安になる話しばかりですが、先行きが不透明な時、混乱のときこそは、変革の時、次へのチャンスの時ととらえて、足元を固め一歩ずつ進んでまいりたいと思います。どこかの大統領ではないですが、“チェンジ！イエス、ウイー　キャン”（変革！そう、我々は必ず成し遂げることができる！）を心の合言葉に、更なるチャレンジをしていきたく思っております。

来春の繁忙期向かって
競争必至の名古屋圏の不動産市況、この荒波を乗り越えるべく、私たちは挑戦していきます。
現在、満室推進協議を毎週火曜日に実施、インターネット、募集看板、誘導看板など確実な情報発信の確認と実施、市況分析、ニーズの確認、協力業者訪問、など、新規入居者様の獲得に向けて協議、実践をしております。地道に見える活動ですが、混乱のときほど、原点が大切であると思います。着実に進めてまいります。

また、弊社の業務提携をいたしております日本社宅ｻｰﾋﾞｽからの転勤による案内件数も昨年より15%弱増加しており、優良な法人客の獲得にもますます力を入れていきます。法人の経費節減の流れの中での社宅売却処分、営業体制の強化による人事異動などが増加の要因と思われますが、一件でも多くのお客様を獲得できるよう努めてまいります。

さらに、家主様も見えないところでの競争が進んでいます。いわゆるニーズに合わせた部屋作りのための再投資、リフォームです。特に新築時の費用の支払いが済んだ家主様は積極的に行っているようです。先月も掲載いたしましたリフォーム事例をあらためて掲載いたします。

【最近のニーズに対するリフォームの事例】

�@3点ユニット（バス・洗面・ﾄｲﾚ）をそれぞれにわけるリフォーム工事、�A大規模修繕工事とあわせてﾘｿﾞｰﾄﾏﾝｼｮﾝのように外観をﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝする工事、�B各部屋の玄関ドアに化粧ﾌｨﾙﾑをはり、デザインをｸﾞﾚｰﾄﾞｱｯﾌﾟ、�C人感ｾﾝｻｰ付の玄関照明への取替、�Dｵｰﾄﾛｯｸｼｽﾃﾑの設置、�EｷｯﾁﾝｺﾝﾛをIH式に取替、�F白を基調とした清潔感あふれる内装へのリフォームなど・・・

これからも、家主様とともに、安心していただける満室経営に向けて歩んでまいります。

不動産・金融不況からトヨタショックへ

朝晩、めっきり寒くなりました。皆様お元気にお過ごしでしょうか？
今月のタイトルは皆様ご存知かと思いますが、中部エリアもいよいよ不景気風が吹いてきました。トヨタの営業利益は約７割ダウン。世界一位のゼネラルモータースが累積赤字で危機にある状況の中、世界一を目指してきた手堅いトヨタも今後の方向転換をせまられそうです。またパナソニックと三洋電機の合併も、世界戦略上必要との事のようで、トヨタショック、世界金融危機と合わせて、世界経済における日本の役割の再認識と経済構造の変革を予兆させる出来事と捉えざるを得ません。

私ども不動産業は一人ひとりの生活や経済活動の基礎をなすものです。ゆるぎなきものでありたいと思いたいですが、経済変化、人口動態の変化によって変わらざるを得ない部分もあります。変革は常にチャンスであることは時代が証明しています。ステージは変わりました。今までの経験や知識に頼らず、求められるものに常に応えゆく真永通商であり続け、オーナー様と二人三脚でどこまでも歩み続けたいと思っています。

さて、賃貸業においては、今の時期は、来春の繁忙期に向けて様々な準備をする時期でもあります。市況は厳しく競争市場であることに変わりはありません。お客様に選んでもらえる店創り、部屋創り、商品創りに力を注いでおります。激変する市況に勝ち残る為の契約条件の見直し、賃料相談、ニーズを引き込む部屋作り、リフォームなど、オーナー様とともに考え、地に足をつけて一歩一歩この山を登りきりたいと思います。

【最近のニーズに対するリフォームの事例】
①3点ユニット（バス・洗面・ﾄｲﾚ）をそれぞれにわけるリフォーム工事、②大規模修繕工事とあわせてﾘｿﾞｰﾄﾏﾝｼｮﾝのように外観をﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝする工事、③各部屋の玄関ドアに化粧ﾌｨﾙﾑをはり、デザインをｸﾞﾚｰﾄﾞｱｯﾌﾟ、④人感ｾﾝｻｰ付の玄関照明への取替、⑤ｵｰﾄﾛｯｸｼｽﾃﾑの設置、⑥ｷｯﾁﾝｺﾝﾛをIH式に取替、⑦白を基調とした清潔感あふれる内装へのリフォームなど・・・
賃貸マンションのオーナー様も選ばれる部屋造り=ニーズをつかむリフォームを研究、実施し、空室対策に効果を上げていらっしゃいます。

ここで話題のチャンネルをガラッと変えて･･･
『ECO変え』という言葉を最近良く耳にしませんか。
母なる地球を守るために、あらゆる業界が二酸化炭素削減に世界的に取り組んでいます。工場や自動車がたくさん二酸化炭素を排出しているイメージがありますが実は建築物も結構、二酸化炭素排出しているようです。そこで我々に出来ること、それが『ECO変え』ということです。窓ガラスに遮光ﾌｨﾙﾑ、断熱ﾌﾞﾗｲﾝﾄﾞ、ﾍﾟｱｶﾞﾗｽ、断熱ｻｯｼ、高効率給湯器、高効率空調機など様々な製品が開発されてきています。

〜そこで今回はLED照明器具をご紹介いたします。〜
消費電力は従来の蛍光灯に比べ約70%減、二酸化炭素排出量も約70％減、製品寿命は５倍以上、電気料金は約70%削減というかなり優秀な製品です、開発が進み、蛍光灯ﾀｲﾌﾟと電球タイプがあり電球ﾀｲﾌﾟには白色・電球色も用意されています。従来の蛍光灯安定器を取り外す工事も必要になりますが、管球切れによる交換費用削減や共用電気代の節約に一躍担ってくれる製品だと思います。当社の業務提携会社の協力により皆様に提供できるようになりました。取替工事に当たって詳細は、当社までお問い合わせください。

不動産・金融不況・・・ 論説　忍び寄る不動産不況

今回の市況ﾆｭｰｽは連日の報道を受けて、8月時点でのﾏｽｺﾐの論説を紹介しました。この後、リーマンの連邦破産法適用、日本法人は民事再生、そしてアリコ、AIU保険会社を傘下とするAIGへの緊急融資となって行きます。現状では世界恐慌に匹敵するとの声も聞こえます。要するに、実体のないﾏﾈｰｹｹﾞｰﾑが招いた混乱だと思います。Ｍﾌｧﾝﾄﾞ、ｌ doorもそうでしたね。

我々の携わる仕事は人々の生活を守りｵｰﾅｰ様の資産をお守りすることです。日々のｸﾚｰﾑ対応、巡回清掃、設備点検など当たり前のことを当たり前に取り組んでいくことが我々の仕事です。あらためて自信と誇りを自覚しています。年末、年度末に向け市況は激しく動いてくると思いますが、正面から受け止め、皆様の為にさらに努力し業務に務めたいと思っております。

空も高くなり、夕方になると秋の雰囲気を少し感じる今日この頃、昼夜の寒暖の差が大きな時期です。
お体には十分に気をつけてお過ごしください。

不動産不況・・・まだ続きますか？

　空も高くなり、夕方になると秋の雰囲気を少し感じる今日この頃、皆様お元気ですか。
今年は暑い日が続く夏でした。このニュースを書いている今日現在も残暑が厳しいです。季節の変わり目です。皆様お体には十分に気をつけてください。

さて・・・今月のタイトルです。私どもにしてみれば、寒々しいタイトルです。しかし、これだけニュースに取り上げられ、帝国データバンク、東京商工リサーチのホームページには3日に１回は不動産関係企業の倒産情報が公開され、またびっくりするような負債額の企業もでてきますと、このタイトルについて書かざるを得ない昨今です。

いろんな情報をまとめると、倒れていった企業は、マンションデベロッパー及び、そのマンション建設を請け負っていたゼネコンのようです。

マンションデベロッパーの顧客、いわゆる分譲マンションを買ってくれるお客様は、個人のお客様とファンドです。ファンドが買ってくれるので（ﾌｧﾝﾄﾞ収益物件として買うわけです）バンバン建てていたようですが、サブプライム問題で損失を被った金融が不動産購入の融資を絞った結果、ファンドは買わなくなり、そして売れ残り、ようするに焦げ付いたようです。（最近は、倒産件数が増えたことで絞りすぎではないかとの声も出ているようです。ちなみに某メガバンクは昨年対比5,000億円、融資を減らしているとのこと。）

また個人客も買い急ぎをしなくなったことで売れ残り状態にに拍車をかけてしまったようです。当然ゼネコンもこのあおりを受けました。振り返ってみると至極シンプルな話なのですが、結果として売れ残るということはニーズがないということだったのでしょうか。金融に振り回されてしまっただけなのか･･･。不動産マーケティングの評論家はたくさんいます。この現状を直視するとコメントは難しいですが、ただ私は単なる評論家にはなりたくないという思いだけはわきあがってきます。

さて、このような市況に対し、金融は現在も危険視しているようで、今年はまだこのような状況が続くといったような見解が大半です。土地の価格は落ち着いてきておりバブル価格から実勢価格に戻っているようです。値ごろに購入できる状況になっていくと思われます。

ところで、倒れていった企業、危険視されている企業はファンド資金の恩恵で、ここ数年立上ってきたカタカナ名の会社がほとんどです。しかし、今後ますます淘汰の波は押し寄せるようです。堅実で健全な不動産運用というものをあらためて考えさせられます。

先日、飛び込みの電話で、自社ﾋﾞﾙを運用できないかとのご相談がありオーナー様と面談してまいりました。先代よりデザイン会社を営んでおられたオーナー様で、一時は50人ほどの従業員の方が元気に働いておられた会社でした。現在は社長様お一人で、その社長様曰く、時代は変わってしまった。廃業して不動産の売却も考えているとのことでした。オーナー様のご心境を考えると、なんとかお力になれるよう頑張りたい、そのように思っております。

　大きく経済構造が変化する時代、堅実で健全な不動産運用は時代のニーズであると確信して、真永通商のスタッフ全員はオーナー様のお役に立てるよう頑張ってまいります。オーナー様、入居者様の満足という原点を見失うことなく前進してまいります。

準繁忙期です。

　暑い日が続きますが、皆様お元気にお過ごしでしょうか。 いよいよ北京オリンピックが開幕しました。開幕前には、地震、テロ活動、工事の遅れ、毒餃子、などさまざまな心配事がありましたが、世界最大の平和の祭典は、盛大に無事開幕しました。開幕のセレモニーを見ているだけでも、勇気と希望を感じます。さまざま困難を乗り越え実現させたからこそ、見ている側にも感動が伝わってくるのだと心から実感します。我々も各ありたいものだと心新たにして、暑い夏に挑戦の息吹をもって前進していきたく思っております。

さて・・・今月のタイトルです。この業界では春を繁忙期、夏を準繁忙期と呼んでいます。ご存知のとおり、夏は半期の人事異動の時期で、人が動きます。法人契約のニーズがほとんどです。いわゆる転勤です。当社は、日本社宅サービスという全国トップクラスの社宅代行サービスの会社と平成11年から業務提携をしており、名古屋支店と名乗らせていただいております。

ここ数年取り扱い件数は右上がりに増加しております。今年は、昨年紹介件数を7月の時点で越えました。このペースで行くと昨年の約1.5倍の500件超となる見込みです。

ちなみに、転勤族の方（単身、ファミリーとも）が名古屋でお住まいを探される場合の人気エリアですが、地下鉄東山線･本山、覚王山、池下、次に名東区藤が丘、一社、上社という順位です。（だから、ﾌｧﾝﾄﾞは東山沿線に新築をバンバン建てたわけです。現状は空室も目立ち、賃料下げや広告宣伝費を3ヵ月分・4ヶ月分払って空室対策に躍起になっているようです。）これに加えて、最近ﾌｧﾝﾄﾞ物件を含めて新築が多く建設された地下鉄桜通線･御器所、桜山、瑞穂運動場となっています。理由として上げられるのは名駅、栄まで乗り換えなしでいけることと高級住宅地のイメージが先行して口コミでこのエリアがいいよ、となっているようです。名駅にﾋﾞｼﾞﾈｽｴﾘｱが移行しつつあること、交通の便など合理的に考えると名鉄沿線を希望される方もレアケースですが、みえるようです。

目に見えて景気が減速しているのに人事異動が多い。移動経費がかかるのになぜ。

　社宅サービスの代行業務提携企業は大手企業様がほとんどです。大手企業様は福利厚生の一環で社員寮を建設･保有してきました。しかし、時代は移り変わり、保有しているだけでは経費の垂れ流しに等しい状況になっているようで、社員寮を売却して、民間の賃貸住宅を社宅として借り上げるようになりました。不要になれば解約すればよいからです。今年は、名古屋市内でも大手企業様が社員寮を取り壊しデベロッパーに売却されました。200世帯の方が転居先を探されていました。企業側にとっては、これも経費削減の一環なのです。

先月もこの市況ニュースで書きましたように、中部圏の市況動向はものづくりの街という地域の特色があります。大手企業の動きからして、現在も、また今後も人口流入があるようです。爆発的なものでなく徐々にうごくようですので同行に注目したいところです。

また前述したように、不動産の活用方法を変えないと経済効果のあがる不動産事業が成り立たなくなるということも事実です。不動産は動きませんが不動産ニーズは動きます。オーナー様の資産が健康であり続けるために、よき相談役としてあり続けられるよう、挑戦し続けていきます。

最後に、日本代表、頑張れ！！

暑い日が続きます。皆様、お体には十分に気をつけてください。

市況観

最近の新聞紙上は読むと気持ちが滅入るような内容が多いと感じるのは私だけでしょうか。原油高、ｶﾞｿﾘﾝは毎月リッター10円値上げ、生活必需品も値上げ、消費の減速、住宅ローンの金利アップ、偽装問題などなど。鉄を筆頭に、建材も高騰し建築費も上がっています。鉄筋コンクリート造と鉄骨造の平米単価が逆転しているという話も聞いています。市況ニュース担当者としては、このような話しばかりで気持ちが滅入っている上に今回のタイトルの原稿を締め切りまでにあげなくてはという気持ちに押され、今月はかなりの生みの苦しみを味わっております。

さて・・・今月のタイトルです。先月と類似していますが、今月は私見で書きます。
市況の根本をなすものは人口動態です。ようするに少子高齢化によって現在の市況は動きに動いております。高齢者が安心して住まえる環境創造と提供というニーズがある反面、労働力人口の減少により賃貸住宅は入居者争奪戦になって行きます。労働力人口が減るので各社人材確保にお金をかけます。消費力も落ちると思われるので、企業は経費削減に走ります。今まで人材確保の一躍を担ってきた社宅や社員寮は現状空室も多く、福利厚生の一部で利益を垂れ流す代物となり、経費削減の名の下に取り壊し、売却となります。売却できないものはデッドストックとなっていきます。企業は、民間の賃貸住宅を1室単位で社宅として借上げます。ここにも争奪戦はもちろんあります。借り手市場の傾向は変わりません。また、新築供給戸数も年々減っており、関東圏では既に分譲マンションのたたき売りが始まっているようです。名古屋にも高層分譲マンションがこれからできあがってくるようですが･･･

･･･全国的にはこんな動きであるように私には見えていますが、変革期の途上であることには変わりないと思います。私自身としては、自分のことは比較的現場主義思考の強い人間だと思っていますが、とりあえずアンテナはしっかりとはっておきたいものです。

中部圏の市況動向はものづくりの街という地域の特色が出ているようです。トヨタのおかげであることは言うまでも無いのですが、製造技術開発拠点をこの中部圏におき、新たな技術開発の拠点の計画（わかっているだけで2施設、合計６千人ほどの技術者を集めるようです）もあるので、現在も、また今後も人口流入があるようです。また、先日ラジオで経済評論家が話していましたが、飛行機を作る拠点も名古屋の三菱重工、岐阜の川崎重工と中部地区にあり、今後、日本製の飛行機を世界に販売していく方向に動いていくとのことでした。そう言われれば、世界的な航空機メーカーであるエアバス社の最新型の大型旅客機も日本の技術がかなり貢献しています。世界から受注が取れるといいですが。

ともあれ、今後も製造業に携わる人の他県からの流入は、まだ見込まれるようです。現在、供給過剰感のあるワンルームマンションも空室が埋まっていくということでしょうか。また、中部地区は観光資源の開発も今後のテーマになっているようです。宿泊施設やテーマパークが増えたりするのでしょうか。イタリア村は民事再生になったしまったのに･･･。よき教訓にして、われらが名古屋が名実ともに活況になっていくと良いと思いますが、皆様いかがでしょうか。

資産運用グループ新設

こういった市況の変化を新たなビジネスチャンスとするために、このたび賃貸管理課内に資産運用グループを新設いたしました。変化の中にあるお客様のニーズを的確に捉え、不動産資産の活性化のよきパートナーとしてお役に立てるよう努めてまいります。

ニーズを捉えた賃貸事業経営を提案し、ご満足いただけるよう、今後とも努めてまいります。

市況動向

先日、30周年記念謝恩会を開催させていただきました。ご来場いただきましたオーナー様、ご多忙の中、誠にありがとうございました。長年にわたるオーナー様からのご支援のおかげで無事に開催させていただきました。あらためて御礼申し上げます。空室対策、少子高齢化時代における高齢者賃貸住宅事業とは、などのセミナーも開催させていただきましたが、お役に立てましたでしょうか？

社員一同、オーナー様のよりご満足いただける賃貸事業経営に向けて一丸となって頑張ってまいりますので、今後とも、叱咤、激励またご鞭撻の程よろしくお願いいたします。

さて・・・今月のタイトルですが、名古屋賃貸市況は、ファンドの嵐が去りひと段落。クールダウンの様相です。建築中の建物も未だ見かけますが、確認申請の手続きの遅れによって着工まで時間がかかっていた物件が現在建設に入っている状況です。新築でも空室があり、いわゆる箱あまりの状況は大きくは変わっていません。そんな状況の中、先月下旬、名古屋の不動産ファンドも扱っていた不動産ファンド事業企業が民事再生法適用の申請をしました。負債額は74億円。平成15年に設立された会社です。詳細は帝国データバンク、東京商工リサーチのホームページに掲載されておりますので確認していただけます。個人的な感想としては、不動産ファンドとは一体なんだったのか。付和雷同に流され、賃貸事業運営そのものがないがしろにされていなかったか。色々と考えさせられます。

年代別の人口構成が変化し、市況への影響も徐々に大きくなっているように感じる今日この頃。先日も社員寮の転用相談がありました。担当窓口の方には、はっきり不動産は資産ではなく持っているだけなら負債ですとはっきり申し上げました。進化論を唱えたダーウィンの言葉に、強いものが生き残ったのではなく環境変化に対してことごとく順応したものが生き残ったのであるという意味の言葉があります。繁栄と拡大は誰もが望むことですが、今一度足元を見つめなおし、次の勇気ある一歩につなげたいものです。

環境変化に対応する・・・リノベーション

ここ数年、よく耳にする言葉です。築年数の経過した分譲マンションを間取りごと改装、ニーズに応える充実した設備、洗練されたインテリアを施し付加価値をつけて再販売する、というものです。この考え方が賃貸事業にも向けられてきました。鉄筋コンクリートのマンション、償却が47年、現在築20年、間取りが現在のニーズに合わない。そこでリノベーション。同等建物の建て替えの予算の半分の再投資を行い、月額賃料設定2割アップ。空室の改善もでき、収支表層利回りも改善できた。そんな話を耳にするようになりました。もちろん詳細な予算と利回り検討は必要ですし、入居者の確保が絶対条件ですので相当な決意と覚悟が必要です。しかし、変化はチャンス。賃貸事業経営者の皆様にとってお役に立てる事業モデルを創出できるよう努めていきます。

ニーズとは・・・キーワード

ここで、ニーズのキーワードを並べてみます。少子高齢化、単身世帯増、家族世帯減、１ＬＤＫ，リノベーション、良質本物、セキュリティ、格差社会、などでしょうか。
ニーズを捉えた賃貸事業を提案し、ご満足いただけるよう、今後とも努めてまいります。

市況とは？

繁忙期、まさに終了しました。今年はおかげさまで昨年に比べ忙しい日々でした。誠にありがとうございます。昨年空室対策に奔走した日々は何だったのだろうか、と思う今日この頃です。今後は6月の大手金融、保険会社の人事異動も控えており、また一部上場会社の社宅の取り壊しにより、200世帯の方の転居先探しも引き続き取り組んでいきます。反省すべきことももちろんありますが、気を緩めず、ｵｰﾅｰ様の満室経営のお手伝いができるよう、取り組んでいきます。

さて・・・今月のタイトルですが、名古屋市街地は需要と供給のバランスが取れていない状況のように感じます。単純に供給が上回ってしまっているようです。新しい物件、特にファンド物件は設備がすばらしくよいですが家賃が高めです。入居者斡旋に苦労しているようです。立地が良くてもです。市況は意図的に動かされていただけなのか。当然トヨタ効果の期待もあったとは思いますが、何が今起こっているのか、なんともわかりません。今月から来月にかけて現場を歩いて回って近況の情報収集をします。また後日あらためてご報告させていただきます。

お知らせとお願い・・・建材資材等の価格改定について

さて、ここ数ヶ月、ｶﾞｿﾘﾝをはじめ、麺類、ﾊﾟﾝ、ﾊﾞﾀｰなど値上げの声があちらこちらから聞こえてきます。

建材資材等におきましても原油価格の高騰により、塩ビ樹脂、ナイロン繊維、澱粉、溶剤、燃料、輸送費等の資材価格が大幅に上昇し、各界におきましても深刻な影響が現れはじめました。

また、それぞれのメーカーからも、企業努力では価格上昇分を吸収できない旨の声があり、今回の価格改定のお願いをせざるをえなくなりました。

企業努力により据え置く部分もありますが、資材、副資材においては価格改定させていただきたく宜しくお願いいたします。何とぞ諸事情をご賢察の上、ご了承賜りますよう宜しくお願いいたします。

１． 対象商品：壁紙、床材、副資材
２． 改定価格：約10%〜20%の価格アップ
３． 実施時期：平成20年5月31日（土）以降の受注分より

尚、各メーカーとの交渉中につき詳細につきましては、あらためてのご案内とさせていただきたく、宜しくお願いいたします。

おかげさまで30周年です。記念謝恩会を開催させていただきます

弊社は、昭和54年の創業以来、本年4月1日をもって30周年を迎えることとなりました。これもひとえに皆様方の変わらぬご愛顧とご支援の賜物と、社員一同、心より感謝申し上げます。

つきましては、多年のご厚情への感謝の気持ちとしてここに皆様方をお招きし、誠にささやかではございますが、記念の小宴を催したく存じます。また、会場では、各地の賃貸事業オーナー会で好評を得ています講師をお迎えし、勉強会も同時に開催することと致しました。

皆様にはご多用中のところ誠に恐縮でございますが、何卒ご来臨の栄を賜りますようお願い申し上げます。また、おって詳細をご連絡させていただきますのでよろしくお願いいたします。

皆様のおかげで、弊社は本年度で30周年を迎えました。心より感謝申し上げます。今後ともオーナー様のご満足に向かって歩んでまいる決意です。今月もよろしくお願いします。

繁忙期報告

繁忙期、なんとか乗り越えました。今年はおかげさまで忙しい日々でした。ありがとうございます。空室になっていた部屋も徐々にうまり、昨年秋には33室空室だったとある物件も満室になり、弊社においては昨年より活発ではないかと感じる繁忙期でした。しかし、今後は6月の大手金融、保険会社の人事異動も控えております。反省すべきことももちろんありますが、気を緩めず、ｵｰﾅｰ様の満室経営のお手伝いができるよう、取り組んでいきます。

さて・・・市場の近況ですが、先日ある不動産屋のｵｰﾅｰと面談していた際に、土地の値段が上がりすぎて資産運用に困っておるという話がありました。（現状は下がりつつあるのですが）収益利回りが合わない、具体的には借地運用が合わないとの事でした。住居エリアとしては申し分ない環境で、人口もある程度集中し、交通の便もよい、文教地区に隣接し、また高級住宅エリアでもある、けれども大手家電販売店は撤退してしまう。都市計画や一方通行が多い道路状況も影響して、店があっても入りにくいことが影響しているようです。結果として投資が少なくてすむコインパーキングが多くできているようです。

またご自身でも18室築14年の賃貸マンションのｵｰﾅｰで、満室になってもおかしくないエリアなのですが1室空室があり、なかなか決まらないと嘆いておられました。理由は、お客様曰く、古さを感じるとのことです。生活するには困らないような設備になっているのですが･･･。新築物件が増え、お客様の目が肥えてきているようです。つまり良質な入居者の取り合いが起こってきているわけです。

賃料を下げれば入居者の質が悪くなり家賃滞納が生まれるかもしれない、投資をしても、競争物件が増えて回収できないのではないか、など質問を受けましたが、どのようにして打開していくか、方法論を論ずるのは比較的簡単です。しかし、日本という国が、今まで経験したことのない高齢化社会に突入する現実に対して、挑戦し続けることでしか先行きを見出せないように感じました。ともあれ今後の名古屋の、賃貸事業の市況を示しているようなエピソードに思いました。

建築基準法その後・・・

　

一連の耐震偽装問題をうけて基準法が厳しくなりました。その影響で確認申請から許可までの時間がかかりすぎ、市街地には看板だけ立っている更地が目立ちます。国土交通省は猛省し、申請許可までの時間の短縮策を実施ししているようです。年度明けから徐々にビル建設が進み、夏過ぎには建設建築関係の職人さんが足らなくなるぐらい建設が進むようです。要するに新築の賃貸マンション、事業系ビルがまだこの名古屋には新しく立ち並ぶということです。厳しい市況に立ち向かっていかなくてはと決意を固め情報を集める今日この頃です。

賃貸住宅フェア２００８名古屋開催！！

平成２０年５月１４日（水）１５日（木）吹上ホールにおいて賃貸住宅フェア2008名古屋が開催されます。弊社もブースを出展し、また、セミナーのコーナーにおいて時間をいただき、高齢者賃貸住宅事業のセミナーを行わせていただくことになりました。これからの時代の資産運用の一役を担う商品として、弊社の経験から得られたノウハウをお話できればと思っています。

入場券、パンフレットがご用意できましたら、あらためてご案内させていただきます。
皆様のおかげで、弊社は本年度で30周年を迎えました。心より感謝申し上げます。今後ともオーナー様と二人三脚で歩んでまいる決意です。今月もよろしくお願いします。

繁忙期近況報告

繁忙期真っ只中。今年は転勤、就職、就学など動き出しが早いようで、おかげさまで忙しい日々が続いています。空室になっていた部屋も徐々にうまっていっており、弊社においては昨年より活発ではないかと感じています。我々としても若干笑みをこぼしたい気分です。しかし、まだまだこれからです。気を引き締めて、更に引き締めて、油断なきよう本年度の繁忙期、頑張ってまいります。

さて・・・市場の近況ですが、相変わらず供給過剰の観は否めないと思っております。昨年は仲介契約件数全国平均20%ダウンというﾃﾞｰﾀもありました。昨年よりも悪いと言っている業者の話しも聞きます。

今まで空室の出なかった物件が埋まりにくい状況になっている話もよく聞いています。先日も築15年の新栄にある物件が、新築競合物件が増えた為、空室率が改善されないので何とか協力して欲しいと同業者が訪問してきました。住環境の変化もその要因のようです。国際化が進み、外国人が多くなり集まってしまうような地域の物件は敬遠されがちです。また物件もよりどりみどりの市況ですから、家賃を安くしても反響が薄くなっているようです。

勿論、外国人がすべてよろしくないわけではありません。弊社にも住まいをさがす外国人の方は以前に比べると多く来店するようになりましたし、大学院生や生真面目に自分の向上のためにこの名古屋で頑張ろうという方も多く見えます。

弊社では家主様に安心して賃貸業を営んでいただく為、賃貸保証会社との業務提携を数社と結んでおります。中には連帯保証人なし、外国人でもOKという保証会社もあり、賃料や退去時修繕を保証しますという内容になっており、入居審査にあたっても、我々も安心してご紹介させていただいております。競合に打ち勝っていく為、我々も日々研究いたしております。家主様におかれましては、相談があった際にはご理解とご協力をお願い致します。

近況報告

消防法改訂

寝室にあたる部屋に煙探知または熱探知の火災探知機の設置（名古屋市内は台所の設置も必要です）が義務となりました。新築住宅は平成18年より施工された法律ですが、既存住宅については平成20年6月1日より施工されます。弊社に於いても格安でご提供できる体制を整えまして、順次ご提案させていただいております。期日間近になって慌てないようすすめてまいりますので、ご理解の程よろしくお願い致します。

TV地上デジタル波

平成23年（2011年）7月24日より従来のアナログ電波が廃止され地上デジタルに全面移行されます。これを受けて、現在地上デジタル波の受信工事を進めさせていただいております。85%の世帯に受信設備の設置がされることが条件になっているようですが、体制側ではﾃﾞｼﾞﾀﾙﾁｭｰﾅｰの設置をさせて完璧に移行されるよう、様々な問題をクリアしながら進めているようです。入居者からの問合せも増えており、家電販売店においても販売しているﾃﾚﾋﾞはほとんどﾃﾞｼﾞﾀﾙ対応です。聞くところによると、ちょうど今から10年ほど前に大型ｶﾗｰﾃﾚﾋﾞﾌﾞｰﾑがあり、買い替え時にあわせているという話もあります。現状のデジタル波受信設備工事は勿論、アナログ波も受信できるように進めております。全世帯が対象ですのでこちらも慌てないよう事前に進めていきたいと思っておりますのでご理解の程よろしくお願い致します。

本年の繁忙期もオーナー様と二人三脚で頑張ってまいります。今月もよろしくお願いします。

空室対策と満室経営

年に一度の繁忙期に入りました。今年は転勤、就職、就学など動き出しが速いようで、おかげさまで1月中旬から忙しい日々が続いています。

さて・・・今回のタイトル、又かという感じもしますが、全国的に賃貸住宅は益々、入居者獲得競争に拍車がかかってきているようですので、昨年2月の記事ですが、あらためてテーマにしました。

昨年に発足した賃貸不動産経営管理士協議会の講習でも、ファンドの台頭もあって、賃貸事業がシビアな事業である内容の講義がありました。賃貸事業の重要なテーマであり、市況の同行も時代を益々反映してきていますのでここで再確認しましょう。（（財）日本賃貸住宅管理協会のｵｰﾅｰｾﾐﾅｰより）

満室経営と再投資

ポイント　①再投資の必要性　②ニーズの変化に対し、間取り・外観・設備がﾗｲﾌｽﾀｲﾙの変化にフィットしているか　③売れる商品・商品価値のアップ、選ばれる商品を創る･･･家賃の下げ止め効果を生む

築後　５年、10年、15年、20年と定期的に見直さなければ、資産価値の維持は困難に・・・

募集家賃50,000円の部屋が長期空室になっているとします。
対策前　収入0円⇒⇒⇒間取り変更・設備更新などで投資額3,000,000円をかけたとします。
対策後　50,000円　×　12ヶ月　＝　600,000円　の年間収入が生まれます。
投資利回りは　600,000円　÷　3,000,000円　＝　20％
《再投資の考え方は投資利回りで考えましょう。》

空室のままにしておいたり、家賃を大幅に下げたりするよりも、物件に投資することは効果的である事がお分かりになると思います。投資利回りからみても、預貯金よりも利益が得られます。

空室ロスと入居期間

空室ロス　＝　ﾘﾌｫｰﾑ費用　＋　空室期間　＋　広告料　＋　ﾌﾘｰﾚﾝﾄ（前家賃サービス）
　　　例）　　　　2ヶ月　　＋　２ヶ月　　＋　１ヶ月　＋　１ヶ月　＝　６ヶ月分のロス
入居期間　２年の場合　空室期間６ヶ月÷入居期間２４ヶ月＝２５％ロス
入居期間　４年の場合　空室期間６ヶ月÷入居期間４８ヶ月＝12.5％ロス
入居期間を2年から4年に出来れば、12.5％の収入アップになる

実際の空室時ロスは、空室期間の家賃収入がないだけでなく、次の入居者を入れるためのコストが掛かってきます。退去防止策を検討、実施して長く住んでいただくことが得策かと思われます。

退去防止策という言葉を最近、業界で良く耳にします。ﾎﾟｲﾝﾄｶｰﾄﾞ、商品券、2年入居ごとに家賃を1,000円づつ下げるなど、実施しているオーナー様もみえるようです。

供給戸数は建築確認の法改正で昨年対比約40％ほど減。しかし供給過多・借り手市場は今後も続くようです。我々も満室に向けてスピーディで確実な情報交換に努めてまいります。ご相談の機会も出てくるかと思いますが、オーナー様と二人三脚で頑張ってまいります。今月もよろしくお願いします。

確定申告は2月1８日（月）から3月1７日（月）までです。お早めに。
ご質問、ご相談はお気軽にお電話下さい。

新年明けましておめでとうございます。

新年、明けましておめでとうございます。本年もオーナー様にご満足いただけるよう、精一杯頑張って参りますので、よろしくお願いいたします。

本年の名古屋市況は･･･（筆者が個人的に感じている事ですが）
皆様ご存知の通り、昨年はこれでもかといわんばかりに賃貸マンションが雨後の竹の子のように建設されました。本年もその余韻がまだあるように感じます。昨年6月20日以降、建築確認の手続きが、耐震偽装の影響で厳格になった分、建築確認が遅滞してしまい、昨年8月度は昨年対比、約半分の着工数となり、業界に影響はでたものの、オフィスビル、賃貸マンションの建築予定看板や更地を市内でかなり見かけます。住宅需要のデータによると家族世帯は減るが、単身世帯は増えるというデータになっており、供給される賃貸住宅も、単身世帯向けのワンルーム〜１LDKが多いようです。供給が更に続く中、空室率のアップが懸念されます。愛知県はトヨタ効果で人口流入が少しづつ進み、労働力人口に当たる世代の人口は若干増の傾向にありますが供給が先行になっており新築でも空室が目立ちます。これから繁忙期に向かいますが、借り手市場であることには変わりはありません。ニーズを確実に掴んでいけるよう事前対策を打っておきたいものです。

事前対策のキーワードとしては・・・ 顧客に対して、値ごろ感を出せるか･･･賃料等条件設定、設備の充実、入居時ｻｰﾋﾞｽなど･･･ が対策の入り口ではないかと思いますがいかがでしょうか。

さて、繁忙期に当たっての基本方針は昨年同様、原点を確実におさえて・・・

・市況に対して物件のポジショニングを明確につかむ
競合物件の情報収集、分析をあらためて行い、契約条件、家賃設定をニーズと擦り合わせていく
・ニーズに対して迅速に対応できる準備を常に怠らない
商品としての部屋の状況掌握、カイゼン、を的確に行い機会を逃さない
・機会損失を防ぐよう、斡旋協力業者との連絡、連携を今まで以上に蜜にする。
業者が持っている台帳の更新確認、現場の情報掌握につとめ、決めていただける環境を整備する

インターネットでの検索が主流になり（契約者の80％が物件情報の初期接触がインターネット）、集客に当たって掲載する情報の更新も成果を左右してきます。オーナー様の安定経営実現に向け、本年も様々な課題に挑戦していきます。

ともあれ、本年も真永通商全社一丸となって、オーナー様に喜んでいただけるよう精進してまいりますので、変わらぬご指導のほどよろしくお願いいたします。 まずは、今春の繁忙期只今突入！　頑張ります！

ところで、来月は確定申告がはじまります。準備はお済ですか。
お問合せ、ご相談は、お気軽にお電話下さい。

今年も、誠にお世話になりました。

本年も、誠にお世話になりました。心より御礼申し上げます。

本年も不動産業界においては、話題に事欠かない一年であったと思います。名古屋市内には建設中のビルが多くあり、移動中には、建築予定の看板が立った更地を良く目にします。景気が良いように、一見すると見えますが、はたしていかがなものかと、個人的には腕を組みたくなるような日々が続いています。帝国データバンクが業界動向を業界天気として快晴から雷雨まで7段階でﾈｯﾄ上に発表しています。2007年度においては、銀行業界・晴れ、証券業界・薄日、総合商社業界・晴れ、建設業界・雨、など業界ごとに景気を天気で現しています。不動産業界は、なんと、快晴。まあ、大手企業中心であるようですが、我々はいかがなものかと。

個人的なことで恐縮ですが、賃貸不動産経営管理士の筆記試験に合格いたしました。年明けに登録講習が二日間研修を受けましたが、今までこの紙面を借りて、お話してきたことが研修の内容とほぼ一致しており、少子高齢化が進み課題は多くあるかと思っています。賃貸不動産業は今後シビアな業界になっていくと感じております。快晴はいつまで続くのか･･･

昨年の今頃・・・

昨年の同月の市況ニュースでは、賃貸借契約条件の見直しと斡旋協力業者に対するｲﾝｾﾝﾃｨﾌﾞ（ＡＤとよんでいる成功報酬）の対策の話をしておりました。先月までの市況ニュースにおいても、入居者獲得対策の話を多く掲載させて頂き、今後も状況は変わりません。新築が多く建ちますので。空室の対策として我々も、毎週打合せと対策協議をしておりますが、オーナー様におかれましても、今一度昨年の市況ニュースを読み返していただけましたらと、思います。何事も常に変化することが現実です。良い変化、悪い変化様々ですが、一喜一憂せず、より良い賃貸経営のお手伝いを、来年も頑張ります。

空室対策の１つとして・・・

　本年、空室対策の一環として、新規に家賃保証会社と業務提携をいたしました。連帯保証人不要、勿論、外国人でもＯＫ、というもので、ニーズに対して入り口を大きくする方策として提携いたしました。勿論オーナー様にとってのリスクは皆無です。外国人については、今後高学歴者が日本でﾎﾜｲﾄｶﾗｰとしての仕事をする機会が増えていくようで（人材派遣会社代表取締役談）顧客層の拡大に期待がもてます。入居のマナーについても、入居のしおりを５ヶ国語で作成するよう関係者には提案しております。

借り手の心をつかむ

今後もますます、借り手市場となっていく様相を呈しています。ﾈｯﾄの情報を活かして市場分析にもますます力を入れていきますが、ニーズを掴む為に立地を活かしたﾘﾌｫｰﾑ提案にも力を入れていきたいと思っています。また生活の基本となるﾗｲﾌﾗｲﾝ（既存設備に対して新規のﾗｲﾌﾗｲﾝ工事としては、地上デジタル対応、光インターネット対応があげられます。）の点検整備、営繕提案についても、借りての視点が肥えてきているので、今まで以上に我々も勉強し、あらためてご提案させていただきます。

本格的に寒さも厳しくなってきます。お体をお大事に。
来年も今年以上の結果を出せるよう頑張りますので、よろしくお願いします。

2007年度繁忙期にむけて　その２

ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽと言う言葉を最近良く耳にします。法令順守という意味です。ここ数年、信用と信頼で成り立っているはずの企業のモラルハザードも良く耳にします。日本を代表する洋菓子製造業、老舗の和菓子製造業、有名英会話学校、庶民が良く口にする牛肉コロッケ、保険会社の不払い、火災被害から生活を守るはずの建材、薬品被害、社会保険など次から次へとﾒﾃﾞｨｱに情報が上がってきます。経済至上主義の反動でしょうか。信用とは信頼とは一体なんでしょうか。私も一人の生活者として、疑心暗鬼にならざるを得ない事が多くあります。きっと、新しい住まいを探している方々も、物件選びには慎重になっていると思います。

信用・信頼・実績をコマーシャルコピーにしている大手不動産会社がありますが、我々も2007年度の繁忙期に向けて、信用と信頼を更に築き上げるべく、オーナー様に安心経営していただけるよう努めてまいります。そこで取り組みポイントをいくつか上げていきます。

ﾈｯﾄ反響

契約者のうち約80％弱が初期問い合わせの媒体としてインターネットを活用しています。正確な情報の掲示、判りやすい表現、見やすいﾋﾞｼﾞｭｱﾙ、情報の定期更新を確実に行っていきます。また、より多くのお客様の目に触れるよう、大手不動産サイトへのリンクも今まで以上に機能していくよう整備していきます。

※ちなみに、弊社は、YAHOO、ﾘｸﾙｰﾄふぉれんと、など大手サイトにも情報がリンクされています。また、反響データの検証も定期的に行い顧客動向を的確に掴める様努めております。

入居者獲得競争

　名古屋の市況については、今までもこの紙面を借りてお伝えしてきたように、新築の供給（特にワンルーム系と１LDK）が引き続き多くあり、新築でも空室が出ている状況です。入居者を獲得する為の確認ポイントをあげてみます。

フリーレントOK･･･入学、就職、転勤ニーズに有効。契約決済を先に済まし、実際の入居日から家賃をいただきます。年度末の繁忙期には他社も打ち出しをします。
契約金の見直し･･･敷金礼金について、近隣物件との競争があり、他物件も見直しをしてきます。必ずしもゼロゼロが良いわけではありません。対象の物件に対しては早急に調査報告相談させていただきます。
設備・インテリアの更新･･･選んでいただける部屋作りもポイントです。ニーズアンケートを実施し、要望に合った部屋作りを行いたいと思います。
広告宣伝費キャンペーン･･･いわゆる業界で言うところのADのことで、期間限定キャンペーンを実施してみてはいかがでしょうか。新築物件で最高家賃の4か月分と言うのを耳にしたことがあります。その物件は３０％の空室が1ヶ月足らずで埋まりました。よくもわるくも、「げんきんなかた」がおおいのです。すみません。・・・など、例年、基本は変わりませんが、押えるところは押えて、満室経営向けてがんばります。

ﾈｯﾄｱﾝｹｰﾄ「こんな不動産会社があればいいな」・・・夜遅くまで営業、地域情報に詳しい、常に親身な対応、情報のやり取りはﾒｰﾙでｽﾑｰｽﾞ、物件のﾏｲﾅｽ面も教えてくれるし、手数料はﾘｰｽﾞﾅﾌﾞﾙ、明るくﾃｷﾊﾟｷ不安を解消、あふれる知識でｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ・・・。
ｱﾝｹｰﾄの統計結果です。・・・・・期待にお応えできるよう頑張ります。
今月もよろしくお願いします。

2007年度繁忙期にむけて

先日、全国賃貸管理ﾋﾞｼﾞﾈｽ協会の主催する講習会を受講しました。全４回にわたる講習会で先月が最終回でした。最後に講師として登壇したのは、総合不動産業を営み起業７年目を向かえる会社の会長様。聞き応えのある話でした。というのも、その会長様は毎月オーナー様向けの講習会を行っているかたで毎回の講習の内容は「家主倒産時代到来」というぞっとする内容です。当然、家主様のおかげで毎日仕事をさせていただいている私たちも、今後生き残りをかけて戦っていく事を自覚せざるを得ない、眠気も吹き飛ぶ講習会でした。

今回は、今年度の繁忙期に向け、オーナー様の賃貸事業が繁盛するようにとの思いを込めて、講習会の内容をかいつまんでご報告させていただきます。

変化する事業環境・市場

変化する事業環境
１． 衆知化とﾈｯﾄ社会･･･不満や疑問に思ったことをﾈｯﾄ掲示板へ投稿すれば見ず知らずの人達が知恵を貸してくれる。情報公開が進み、生活者は賢くなっている。
２． 消費者の権利意識･･･修繕工事の立会を入居者にお願いする。入居者から立会のために休日をとったが、私の日当はどうしてくれる？このｸﾚｰﾑに反論できるか？
３． 消費者特性の変化、情報公開と情報発信、コンプライアンス意識etc.･･･

変化する市場
１． 少子化・高齢化･･･消費者構造の変化（世帯数減。しかし単身・若年夫婦世帯増）
２． 若年人口の減少･･･労働人口の減少、学生の減少
３． 国際化･･･外国人労働者の増加、ﾎﾜｲﾄｶﾗｰﾋﾞｼﾞﾈｽへの外国人高学歴者の進出、業界展望

過去と現在･･･情報非公開、アナログ、相対取引（１対１）、双方代理、似非プロ、業界保護

将来予測･･･情報公開、デジタル、ｵｰｸｼｮﾝ形式、ｴｰｼﾞｪﾝﾄ制（売・買）ﾌﾟﾛﾌｪｯｼｮﾅﾙ、自由競争と罰則強化

更に、縮小ﾏｰｹｯﾄでの競争激化、仲介手数料の行方（0.5ヶ月もしくはタダ）、ファンドの台頭（個人家主との対決）、管理クオリティー追求・専業化・合理性追求、管理業法制化etc･･･

変化への挑戦!!　〜事業存続の条件〜

「環境適応力と収益力」　　「正しい問題意識と正しい危機意識」　　「組織力と組織活性化力」　　「公器と社会的貢献」　　「法律遵守（コンプライアンス）と倫理」　　「リスクマネージメント力」

変化する市況に対してどのように対応していくのか。ひとつはニーズに合った商品創りが大切です。

商品とは、間取り、設備、インテリアデザインは勿論の事、家賃、契約条件（敷金礼金）賃貸保証（連帯保証人無し）など複合的になっていきます。現実に直面するこの様々なリスクにお応えできる管理会社であり続けたいと、今年度の繁忙期に向け決意を新たにしております。満室経営、安定経営実現の為、お力になります。空室改善や具体的な提案については、リサーチを重ねて、個々のオーナー様に、あらためてご報告させて頂きます。

名古屋市は、現状、供給過多の状況にあると感じています。しかし人の流入により今後微増ですが増えていくようです。秋の戦いから来春まで、ニーズを掴みオーナー様のお役に立っていきます。
今月も宜しくお願い致します。

地震と家主責任？

9月1日は、皆さんご存知のように、防災の日です。1923年（大正12年）のこの日に起きた関東大震災の教訓を忘れない、という意味とこの時期に多い台風への心構えの意味も含め、1960年（昭和35年）に制定されました。今年も防災訓練が全国各地で行われていました。また7月16日の新潟中越沖地震も記憶に新しく、被災者の方々にはお見舞い申し上げるとともに、一日も早い復興を願うところです。被害を少しでも少なくする為に今年の10月1日からは、ＮＨＫをはじめ”緊急地震速報”も提供されます。
そこで今回のテーマとなったわけですが、テーマに沿った形で要点を書かせていただきます。

家主が一般的に負う義務は・・・
・契約責任･･･賃借人に対して
・不法行為責任･･･賃借人に対して・第三者の対して（通行人など）
　　民法717条・土地工作物責任･･･所有者は無過失責任を負う「所有しているから責任を負う」
　　土地工作物･･･建物は当然含まれ、塀、電柱、外灯、袖看板、踏み切り保安設備などが含まれる
・建物が滅失すれば借家契約はなくなるはず･･･罹災（りさい）都市借地借家臨時処理法がある
　　建物が全壊した場合、借家契約は終了が原則ですが、この臨時処理法の適用がある場合、借家人が2年以内に所有者に申し出る事によりその建物が建っていた土地の賃借りする権利を取得できるとされています。（優先借地権・存続期間10年）ただし正当事由があれば拒絶できます。

裁判例　借家人に対する責任

阪神・淡路大震災の建物倒壊事故による賠償請求事件（平成11年9月20日神戸地裁）
建物の崩壊状況･･･本件建物の周囲には損傷した建物が多いが、本件建物の倒壊状況は格別であった。死者の相続人らとケガをした者から、本件建物の所有者兼貸主と仲介の宅建業者に対し、総額３億3,000万円余の損害賠償請求
裁判所の判断･･･（中略）瑕疵のある建物の所有者に対して、自然力の寄与度の５割を控除した残金である１億2,900万円の支払を命じた。　　瑕疵･･･傷のこと

裁判例　建物が耐えることが期待される地震力

宮城県沖地震において、震度6程度　瑕疵担保責任認められず　震度5程度　瑕疵担保責任認められる、と判断されたケース（仙台高裁平成12年10月25日判決・判例時報1764号82頁）
第一審仙台地裁判決（平成8年6月11日）中略･･･本件宅地は耐震性につき経験的に予想された震度５程度の地震に耐えうる強度を有していたが震度6の地震に遭遇したものであるから瑕疵があるとはいえないとして請求を棄却。
控訴審　仙台高裁の判決（平成12年10月25日）気象庁仙台管区気象台の地震情報第6号から震度５と判断･･･中略･･･本件地震による震度５により本件宅地に亀裂、地盤沈下が発生したものであるから仙台市により造成された本件土地は耐震性において隠れた瑕疵があると判断される。

わが国の裁判例では、震度５が1つの基準とされていると考えられる。
判例そのものは瑕疵について、不可抗力について更に詳しく書かれていますが、概ねこのようになります。損害保険の地震特約保険料が経費計上できるようになりました。今一度保険の見直しを。また耐震診断も行ってみてはいかがでしょうか。ご相談は弊社まで。

善管注意義務

7月は、大手金融企業の人事異動もあり、法人のお客様の賃貸住宅探しをお手伝いさせて頂きました。今迄なら年度末人事異動・引越しが定例でしたが、忙しい時期に引越しは勘弁してとの社内意見が多く、人事異動の時期がずれてきたようです。9月前後の半期の人事異動時期の準繁忙期も含めて、我々としてはお仕事がいただける機会が増え、対応に追われており、ありがたい限りです。

さて、表題の件ですが、先日、トラブルに見舞われている物件のことで弁護士と面談しました。久しぶりで少し緊張しましたが、面談をすると、トラブルの対処法がいつも明確ですっきりします。面談した際に表題の言葉が何度か出てきました。賃貸借契約上、重要な意味をもつ言葉ですので、あらためて、ここで紹介させていただきます。

善管注意義務とは？

賃借人は賃貸人に対し、賃借物を明渡すまで、善良な管理者の注意をもってその賃借物を保管しなければならない義務を負っています。これを『善良なる管理者の注意義務』略して『善管注意義務』といいます。『善良なる管理者の注意義務』というのは、その状況に応じて社会通念上要求されると考えられる程度の注意義務をいいます。この義務を欠くと、債務不履行や不法行為に関わってくる事になります。賃借人がこの善管注意義務に反して、つまり賃借人の『責めに帰すべき理由』（不注意、管理・使用方法が悪いなど）によって賃借物を汚したり壊したりすれば、賃借人に対する債務不履行（決められた義務や約束を守らなかったこと）となり、賃貸人に対して損害賠償義務を負う事になります。

ここで、敷金返還と原状回復につながります。

つまり、この善管注意義務に反して賃借物を毀損した場合には、敷金によって賃貸人がその損害賠償に当てることができるというわけです。

原状回復義務とは？

以前にも説明したように、新品に戻すといった意味は原則含まれていません。次の入居者が入居できるような状態に戻すといった意味で原状回復と呼びます。

善管注意義務と原状回復義務は・・・

別段特約などがなくても当然に課されるものです。よって敷金の返還額を算出する際には必ず考慮されます（東京高裁昭和31.8.31）。違反した場合の負担、自然損耗の範囲についてはインターネットなどにも掲載されています。後日あらためてご説明いたします。

敷金の変換については、全額取り返しますといった法律家のホームページもあります。アクセス数も多く、取り返してもらってありがとうといったメッセージもありました。

また、モラルの低下がよく言われる昨今ですが、賃借人にも、前述したように義務があります。先日、入居中の法人に共用部の使用について、善管注意義務を促してきました。

また、我々もオーナー様からお預かりしている物件管理において、善管注意義務があります。この責任を果たすべく、日々の業務に一丸となって取り組んでまいります。 今月もよろしくお願いいたします。

2007年名古屋賃貸住宅フェア

さる、6月27日・28日の両日、吹上ﾎｰﾙにおいて賃貸住宅フェアが開催されました。名古屋では3回目の開催となり2日間で約1万人が来場し活況でした。私ども、真永通商は、高齢者賃貸住宅のブーススタッフ及びリノベーション提案の業者”リノキューブ”様より応援依頼があり、スタッフとして参加をいたしました。

家主・地主様は多数来場

出展企業は、賃貸住宅経営提案、リフォーム提案、家賃保証会社、駐車場経営、住宅設備機器ﾘｰｽ提案、インターネット関連、地上デジタル放送、鍵、賃貸経営管理ソフト、コインランドリー・葬儀場フランチャイザー、などなど、資産活用から住宅設備まで様々な業者が賑やかに出展されていました。中でも、２日間で40にもおよぶオーナー様対象のセミナーはずべて盛況で、立ち見が出るほどでした。セミナーに参加しているオーナー様一人一人の真剣な表情からは、名古屋の賃貸市況と今後の賃貸事業経営の行く先を、何かしら肌で感じているように見受けられました。

セミナーの中身は・・・

勿論、賃貸経営に関する内容がﾒｲﾝで、家賃アップの方法や経営効率向上のための手法が多かったように思います。しかし、どのセミナーに於いても奇策はないとの内容で、人口が減って住居が増える市況に対して、選んでもらえる部屋作り、環境作りに注力し、キャッシュフローの点検が大切とのことでした。また、今後20年近くにわたって増えていく高齢者に対しての賃貸住宅事業のあり方などの話がありました。マンスリーマンションにおけるビジネスユースは右上りの傾向にあるという話もありました。
ニーズと立地のマッチングにおいて、激動する市況の見直しと点検が重要だと感じました。

選んでもらえる部屋作り

私は、リノベーションという聞きなれない提案を行うブースにスタッフとして参加しました。リノベーションとはﾘﾌｫｰﾑとは違い、入居する人物像をあらかじめ設定し、その人達が求めているであろうデザインでリフォームをするというもの。東京では賃貸ユーザーから多くの指示を得ており、どこどこのデザイン会社がデザインした物件に住みたいと指定があり、入居待ちが出るほどといいます。来場されたある家主様は、学生寮を永年経営しており、空室には困らないが収入効率が悪い。立地がすこぶる良いので一般住居にしていれば今の倍の収入が上がる。しかし近隣の反対もあり今からは賃貸マンションが建てられない。古い家屋の風合いを活かしたリノベーションをやってみたいとの話がありました。

高齢者賃貸住宅

弊社に於いては現在、介護付賃貸住宅3棟、健常者向け高齢者賃貸住宅3棟を管理運営させていただいております。年々変わる法律に対応しながら健全な運営を行っております。現在も高齢者賃貸住宅建設の計画を進めており、まずは10棟の運営管理を目標に頑張っております。更に増え続ける需要に対して、高齢者賃貸住宅経営の先駆者として、時代にお応えできる事業展開の実現に向け、さらに努力を重ねて参ります。

会場では、何かヒントはないかと探しているオーナー様数名とお話させていただきました。
皆様前向きな方ばかりで、身の引き締まる思いでした。我々もオーナー様に喜んでいただけるよう努めて参ります。
今月も、ご指導、ご鞭撻の程、よろしくお願いいたします。

需要と供給

2007年の繁忙期も終わり、今年の繁忙期のﾃﾞｰﾀが聞こえてくる時期になりました。以前、「例年に比べ、ヒマ」という他社の営業マンがいたという話をここに書きました。

先日、全国賃貸管理ﾋﾞｼﾞﾈｽ協会東海支部共催のｾﾐﾅｰに参加した際、今年度の繁忙期の結果の話しがありました。全国的に、昨年対比割れの事業者が約80％とのこと。某大手斡旋会社は、昨年対比15％減との報告でした。「箱は増えても人が減る」という言葉が現実の数字となって現れて来ました。今後の賃貸業のあり方を、また、今月の表題にしたこの言葉の意味を、考えさせる数字となりました。

直近の動向は・・・

名古屋市内は相変わらず新築ラッシュが続いています。中心部の供給は今後も続き、某デベロッパーが１社で供給する１Ｋの戸数は約５００戸のもおよびます。現状、築１年以内の物件でも、入居率が３０％という物件も多数あります。完成後半年から１年かけて埋まっていくようですが、多くの供給を行っているデベロッパーは空室対策に躍起になっているようです。先日も、イタリア製の高級腕時計をしたデベロッパーの営業マンが入居促進の営業に来社していました。高級腕時計の需要は増えているのでしょうか？（ちなみに私はスウォッチとSEIKOを愛用しております）

需要の動向は・・・

愛知県の人口は、先月も表記しましたように、少しづつではありますが増えています。話題になっていえる高齢者人口の割合ですが、人口流入がある分、全国平均を下回っています。つまり、今後の日本経済を支え、作り上げていく年齢層の人達がこの愛知に流入してきていると、我々はとらえています。

しかし、安心はしていられません。営業に営業を重ね、オーナー様に、任せてよかったといっていただけるよう、賃貸管理課一同、一丸となって、働きに働いてまいります。

今後取り組みとして・・・

今後の、賃貸管理課の取り組みとして以下の項目を掲げていきます。

①インターネット環境の再整備と反響数アップの為のＩＴ環境再構築
現在、契約した人の約80％の方が、初期の情報収集の方法としてインターネットで情報を収集しています。 反響数アップと成約率アップの為、反響ﾃﾞｰﾀの分析を進めていき再整備と再構築を行います。

②基本業務の再点検と質の向上
基本である定期巡回、定期清掃の質をたかめ、いつ、ご案内が発生しても良い印象を与えられるよう、再提案も含め、よりよい環境作りに努めます。

③商品価値の再構築
商品としてのあり方と市況ニーズのマッチングに努めます。建物の美観、居室内の機能性も商品であり、また家賃や契約条件も商品であるととらえ、物件の強みを活かせるよう、効率の良い再投資のご提案も含め、御預かりさせていただいている物件を磨いてまいります。

現場を歩く事をベースとして、安心経営の御手伝いができるよう頑張ってまいります。
今月も、宜しくご指導、ご鞭撻の程、よろしくお願いいたします。

変化する賃貸市場　変化に対応する賃貸経営

去る、4月23日、『真永オーナー会　感謝の夕べ』を開催させて頂きました。皆様のおかげをもちまして無事開催させていただく事ができました。ありがとうございました。今後も開催を予定しておりますので、今回、様々な都合で参加できなかったオーナー様におかれましては、次回参加していただけるよう、お待ちいたしております。

今回の市況ニュースは、『感謝の夕べ』の中で行われたERA賃貸経営セミナーについて、一部になりますがお話させていただきます。

変化する賃貸市場

名古屋市は人口・世帯ともに増加し今後は伸び率は鈍るけれども、増えていくようです。しかし、供給過多の状況を大幅に緩和させるほどのものでもなく、競争状態は変わりません。「貸してやる」から「借りていただく」方向に市場はますます向っていきます。名古屋及び周辺の市況はトヨタ自動車の一連の戦略のおかげで、今後は、急激な発展というよりも、数年かけて、じわじわと底上げしていくように思います。チャンスを逃がさず入居者確保に努めたいと思っております。

変化に対応する賃貸経営

対応策としてのポイントは①入居者募集のノウハウと努力②物件の手入れとリニューアル③賃料の見直し④管理会社の努力の4点があげられました。
一言で言えば「選んでもらえる商品創り」であると結論できると思います。

①については、客観的な商品の分析と市場の中でのポジションの認識が大切かと思います。一般賃貸契約のﾏﾝｼｮﾝをﾏﾝｽﾘｰﾏﾝｼｮﾝに変えるということもありうる話です。人の流れが変われば必要するものも変わってきます。その意味でのポジションの認識は重要です。

②については、昨年秋ごろから、少しづつ取り組んできました。収納棚の設置、縦型ブラインド設置による居住空間の快適感、安心感の向上、設備交換などがあります。市況ﾆｭｰｽ2006年2月度版を参照してください。

③については、敷金・礼金・保証金・償却などの契約条件の見直しも効果的です。

④については言うまでもなく、我々が勉強していくことにつきますが、特に、「原状回復」に関する時代の変化のご理解をお願いしたいところです。少額訴訟（訴訟額60万円未満）ができるようになり、毎年判例が出ています。原則敷金等は補修などなければ全額返還であり、通常住まうに当たって生じる汚れや傷、タバコのヤニは家賃の範囲内でクリーニング・補修負担は負わなくて良いが判例です。原状は入居時、退去時に実費精算の負担を話し合いで契約者に理解をいただき（契約自由の原則）精算を進めています。先日立会した若い女性からは「法律ができたんですよね」という話までありましたが、法律でない旨を丁寧に説明させて頂きました。

秋の準繁忙期の前に、大手金融企業の人事があります。的確な準備を進め、オーナー様と二人三脚で、満室経営むけて頑張ってまいります。
今月も、宜しくご指導、ご鞭撻の程、よろしくお願いいたします。

繁忙期　市況報告　その２

春の嵐が吹き荒れ、雪が舞う中、桜も舞う、また黄砂も舞う景色が見られたこの1ヶ月、オーナー様におかれましては御元気でおすごしでしょうか。嵐がウソのように、すっかり春らしくなりました今日この頃であります。今春の繁忙期は嵐のように忙しいとはいかなかったようです。今春の市況報告をその２として（今回で完結しますが）ご報告致します。

新規入居者動向について

昨年に比べ、新規入居者は少なかったようです。近所のとある賃貸斡旋の営業マンも「ヒマだな」なんて言葉が出ていました。（例年の忙しさに比べてだと思いますが）東山線、鶴舞線沿線はファミリーの物件の動きが少なかったようです。大手企業が人事異動を６月にずらした影響もあるのでしょうか。

ワンルームは相変わらず供給過多状態のようです。競争市場は変わっていません。
製造業が強い名古屋はいまだ元気で、バブル期を超える勢いのようです。しかし現状、人の確保に困っている企業もありウレシイ悲鳴がチラホラ聞こえてきます。県外からの労働力の流入が期待できますが、爆発的なものでなく、ゆっくり底上げしていくように思います。あくまでも期待できるレベルの話ですので推測に過ぎませんが、四半期の動きをよく見る必要はあると思います。私どもとしては、新規受け入れにあたり、様々な条件の人が住居を探しに来ると思われることから、審査制度、保証会社、保険という信用を図る制度の更なる高品位での見直しと確立が必要であると思っています。

退去者動向について

今年度は、昨年度に比べて、退去者数が少ないですと前回報告させて頂きましたが、結果的に昨年対比70％位の感じです。元気な名古屋で頑張っていただいて、一日でも長く住んでもらいたいところです。

通勤圏の変化

今まで名古屋のオフィス街は栄周辺の比重が大きく名古屋市の東側が通勤圏として人気がありましたが、名駅中心にシフトしていく事により、その地図が大きく塗り変わっています。大府、安城、刈谷方面のJR沿線が人気化しているようです。（東洋経済2007年4月臨時増刊号より）

大きく動く名古屋をどのようにつかまえていくか。新たな課題にむけて挑戦していきます。
今月も、宜しくご指導、ご鞭撻の程、よろしくお願いいたします。

真永通商オーナー会「感謝の夕べ」開催！

日頃お世話になっておりますオーナー様、皆様に感謝の思いを込めて、「感謝の夕べ」を開催させて頂きます。ERAから講師を御招きしての賃貸市場セミナー、御食事を囲んでの懇親会、演奏などご用意させていただきました。皆様のご来場、心からお待ちいたしております。

繁忙期　市況報告

年に一度の繁忙期。おかげさまで、忙しい日々を送っております。御預かりしている物件の満室経営に向けて、この3月〜4月にかけて、頑張って参ります。

新規入居者動向について

すべりだしが若干スローでしたが、ココに来て毎年のペースになってきました。ぎりぎりまで戦って一人でも多くの方の新生活の御手伝いさせて頂きたいと頑張っております。 現状市況は、新築、築浅の物件でも空室が出ている状況でありますので、買い手市場となり、現場の斡旋営業マンの気持ち次第、要するに、事務手数料がいくらもらえるかで、お客様に対し、物件を勧めてているのが現状のようです。中には築一年以内で30％ほどの空室が出て、家主様があわてて、広告宣伝費4ヶ月を出す物件も出現。言うまでも無く、1ヶ月以内に満室になりました。

広告宣伝費を出さないと決まらないという斡旋営業マンもいます。半分は市況の状況を考慮すると分からないでもないですが、残る半分は営業トークであるとも言えます。新規入居者は立地、建物の管理状況、部屋の管理状態、既存の入居者なども、当然考慮して決定に至ろうとしているわけで、生活環境及び部屋という商品創りに知恵を絞っていくことも大切です。

どんな家主様も優良入居者を望んでいます。名古屋の市況が賑やかなだけに、今後、賃貸業を営んでいく上で、商品創りは、外せない大きなテーマとなると思います。我々、管理課もニーズに合わせた商品創りに全力で取り組んでいきたいと思います。

退去者動向について

今年度は、昨年度に比べて、退去者数が少ないです。元気な名古屋で就職する人。元気な名古屋で頑張ろうという人、企業が多いのでしょうか。一日でも長く住んでもらいたいですが、今後の動向が気になるところです。

元気な中部圏は・・・

世界のトヨタの恩恵を受けて元気な中部圏。先日の日本経済新聞に、トヨタ自動車は豊田市郊外に国内最大級の開発施設を建設することを発表。2010年に造成開始し技術者5,000人を要する施設になると、記事にありました。この中部圏に、さらに人が集まってくると、期待が高まります。また、外国人技術者の増加も考えられます。受け入れの新たな体制創りも必要かと思われます。

更に、三重県東部では、賃貸マンションの建設が増え、社宅専門のファンド会社も進出。工場の増設、生産拠点としての質と量の拡充が活況となっている要素として考えられます。高速道路、空港、鉄道など、交通インフラが整ったこの中部圏では、様々な経済効果が今後も期待できそうです。

反面、派遣社員での仕事に携わる人が増え、収入格差の温床となっている指摘もあり、入居初期費用負担額や家賃設定にも影響が出てきています。

変化は世の常ですが、衣食住はどんな人でも、どの国の人でも切り離せません。変化を的確に捕まえ満室経営にむけて、更なる努力とご提案を進めて参ります。

まずは、この3月、より多くの新規入居者の獲得に向けて頑張ってまいります。
今月も、よろしくお願いいたします。

空室対策と満室経営

年に一度の繁忙期に入りました。これからが本番です。全社一丸となって満室に向けて頑張って参ります。

さて・・・今回のタイトルについてですが、又かという感じもしますが、色々と情報を収集しますと、どうも全国的な事のようで、少子高齢化に伴い、需要供給バランスが不安定になっている感じを受けます。

そこで先日行われました（財）日本賃貸住宅管理協会のｵｰﾅｰｾﾐﾅｰの一部を紹介させて頂きます。

満室経営と再投資

ポイント　①再投資の必要性　②入居者ニーズは常に変化する　③間取り・外観・設備がﾗｲﾌｽﾀｲﾙの変化にフィットしているか　④ｱﾊﾟｰﾄ･ﾏﾝｼｮﾝも商品　⑤売れる商品・商品価値のアップが大切　⑥選ばれる商品を創る事が重要

築後　５年、10年、15年、20年と定期的に見直さなければ、
資産価値の維持は困難になっていきます。
《再投資の考え方は投資利回りで考えましょう。》

募集家賃50,000円の部屋が長期空室になっているとします。
対策前　収入0円
間取り変更・設備更新などで投資額3,000,000円をかけたとします。
対策後　50,000円　×　12ヶ月　＝　600,000円　の年間収入が生まれます。
投資利回りは　600,000円　÷　3,000,000円　＝　20％

空室のままにしておいたり、家賃を大幅に下げたりするよりも、物件に投資することは効果的である事がお分かりになると思います。投資利回りからみても、預貯金よりも利益が得られます。

空室ロスと入居期間

空室ロス　＝　ﾘﾌｫｰﾑ費用　＋　空室期間　＋　広告料　＋　ﾌﾘｰﾚﾝﾄ（前家賃サービス）
　　　例）　　　　2ヶ月　　＋　２ヶ月　　＋　１ヶ月　＋　１ヶ月　＝　６ヶ月分のロス
入居期間　２年の場合　空室期間６ヶ月÷入居期間２４ヶ月＝２５％ロス
入居期間　４年の場合　空室期間６ヶ月÷入居期間４８ヶ月＝12.5％ロス
入居期間を2年から4年に出来れば、12.5％の収入アップになる

実際の空室時ロスは、空室期間の家賃収入がないだけでなく、次の入居者を入れるためのコストが掛かってきます。退去防止策を検討、実施して長く住んでいただくことが得策かと思われます。

退去防止策という言葉を最近、業界で良く耳にします。ﾎﾟｲﾝﾄｶｰﾄﾞ、商品券、2年入居ごとに家賃を1,000円づつ下げるなど、実施しているオーナー様もみえるようです。

名古屋は供給過多の市況になり借り手市場の様相を呈しています。我々も満室に向けてスピーディで確実な情報交換に努めてまいります。ご相談の機会も出てくるかと思いますが、頑張ってまいりますので、今月もよろしくお願いします。

確定申告は2月16日（金）から3月15日（木）までです。
お早めに。ご質問ご相談はお気軽にお電話下さい。

新年明けましておめでとうございます。

新年、明けましておめでとうございます。本年もオーナー様にご満足いただけるよう、精一杯頑張って参りますので、よろしくお願いいたします。

本年の名古屋市況は･･･

今春の繁忙期に向けて、人事異動、専門学校生、大学生など、すでに動きが出てきていますが、相変わらず目が離せない状況です。名駅前のトヨタに照準を向ける様々な企業が動いています。結果オフィス供給が増えても家賃は上昇傾向に。金融機関や人材派遣会社などが名駅周辺でオフィスの拡張をもくろんでいる事がこの傾向を生んでおり、上昇傾向は当面続きそうです。空室率改善の反面築年数の古い物件では空室率が上昇しているとの声もあり、これを機に何らかの打開策を打ち出したいものです。

また、人が動くと衣食住も動きが出るわけでして、衣食は新規出店が続いています。住に関していえば、昨年からこの紙面を借りてお伝えしているよう、名古屋にはかなりの数の供給が続いています。供給過多の観も否定できませんが、今後も名古屋に人が集まってくる事は続いていきそうです。ビジネスマンやその家族だけでなく、学生も名古屋周辺に集まってくる傾向があるようです。名古屋経済圏活況をうけて、名古屋の学校に入学して名古屋で就職するという意識を持った若者も多く、不動産業界では、学生専門の賃貸マンションの新規提案をする他県の業者も増えてきているようです。

以上、ニーズは膨らむばかりのようですが、そこで、・・・

ニーズを逃さないようにする取り組みのポイントを以下のように掲げたいと思います。

・市況に対して物件のポジショニングを明確につかむ
競合物件の情報収集、分析をあらためて行い、契約条件、家賃設定をニーズと擦り合わせていく

・ニーズに対して迅速に対応できる準備を常に怠らない
商品としての部屋の状況掌握、カイゼン、を的確に行い機会を逃さない

・機会損失を防ぐよう、斡旋協力業者との連絡、連携を今まで以上に蜜にする。
業者が持っている台帳の更新確認、現場の情報掌握につとめ、決めていただける環境を整備する

インターネットでの検索が主流になり、集客に当たって掲載する情報の更新も成果を左右してきます。この市況ﾆｭｰｽもブログにすることも只今検討しています。本年も様々な課題に挑戦していきます。

ともあれ、本年も真永通商全社一丸となって、オーナー様に喜んでいただけるよう精進してまいりますので、変わらぬご指導のほどよろしくお願いいたします。まずは、今春の繁忙期、頑張ります！

ところで、来月は確定申告がはじまります。準備はお済ですか。
お問合せ、ご相談は、お気軽にお電話下さい。
耳より情報・・・地震保険の保険料が控除の対象になりました。この機会に再検討をお勧めします。

今年も誠にお世話になりました。

今年一年、誠にお世話になりました。心より御礼申し上げます。
本年の名古屋の不動産市況は、ミッドランドスクエア関連の話題一色でした。新規需要を見越した賃貸マンション、オフィスビル、分譲マンションの新築が相次ぎ、供給数が増加したにもかかわらず空室率が改善されていき、また、商業施設関連も需要が郊外立地含めて需要が増し、まさしく『ミニバブル』の様相を呈した一年に感じます。年が明けるといよいよミッドランドスクエアが稼動、春にはテナント全てがオープン開業し、予測どおりに名古屋経済が発展していくかどうか、期待に胸膨らむところです。

勿論、ますますの発展を期待しているところですが、先月の市況ﾆｭｰｽで宣言いたしました空室対策もこの機に乗じて展開していきたい所です。

そこで・・・早速、先月上旬から中旬にかけて、まずは現場リサーチということで10数店舗の斡旋協力業者を訪問面談してまいりました市況の結果報告をさせていただきます。

契約条件の見直しについて

敷金礼金について。新築でも敷金1.5ヶ月の物件が登場しています。新築物件の供給が多い中、ある程度築年数の経った物件は、ワンルームマンションについては敷金礼金併せて2ヶ月が限界のようです。さらに、敷金礼金ゼロ、退去修繕費を入居時に定額をいただく方式も検討範囲に入れたほうが良いようです。

また、年末年始にかけて、学生や新社会人の需要確保に向け、契約決済を先に行い、入居･鍵渡し及び家賃発生を3月や4月からとするフリーレントも、毎年のごとく導入し、オープンにした方がよいと思われます。（新築物件も同様のことを行っています）

全体的には入居費用全額で予算決めをしている方が多く、家賃設定から入居経費を計算すると、手数料等含めトータルで家賃の3〜4ヶ月ぐらいというところでしょうか。殆どは親御さんがご負担されているようですので。少しでも経費を抑えたいようです。

斡旋協力業者対策

台帳の状態を確認しましたが、どの業者も一応は揃っていました。営業マンの意識から外れる機会損失が起こってしまう要因としてインセンティブ（契約報酬）、いわゆるADの問題が挙げられます。新築物件は、傾向として家賃の１〜２ヶ月のADをつけている場合が多く（新築で空室では運用計画に大きく影響する為）、現場の営業マンもどうしてもADが出る物件を優先して紹介する傾向になってしまいます。インセンティブについての検討も必要かと思われます。
以上、今月度は上記２点についてです。また市況調査結果は随時ご報告させて頂きます。

画期的でなく、目新しい事がないと思われるかもしれませんが、新築物件が多く立ったことで人の動きが大きく変わってきています。2007年の団塊の世代の退職（2007年問題）、少子高齢化により労働力人口の低下を受け、高学歴の外国人労働者を確保したいが、住居の確保が現状容易ではないので何かよい方法はとの相談を最近受けました。空室対策のひとつになると思い、現在、検討思索中です。来春の繁忙期に向け一つ一つ手を打っていきたいと思います。

本年一年間、誠にお世話になりました。寒くなりましたので、お体には気をつけてください。皆様、良いお年をお迎え下さい。来年もよろしくお願い致します。

空室率

オフィス空室率は改善

先日、民間の調査会社がオフィスの空室率を発表。9月末のオフィスビル平均空室率は前月より0.4ポイント低い5.82％だった。5％台に低下したのは5年3ヶ月ぶり。2004年では東京、大阪、名古屋とも確か10％弱だったと覚えがあるので、この2年でかなりの改善がなされた。

名古屋では、ミッドランドスクエアのオフィス棟開業を前に、商機を求め中心部で入居する企業が続出した。今後の見通しとしては大型ビル開業ラッシュで一時的な上昇は残るが、引き続き低下傾向が続くとの事。余談ですが、個人的な耳情報では、飲食店の出店も相次いでいる事をよく聞いている。関東、関西からの出店もよく聞いている。客単価の高い飲食店の出店も多くあり、中には客単価1万円を超える設定の店もあるようで、接待需要の拡大を狙っているようだ。

ともあれ、名古屋には人口流入が今後も続いていくように思われる。オフィスが好調の反面、賃貸住宅の現状はいかがなものか。９月の市況ﾆｭｰｽにお知らせしたのが現状で、空室は目立っている。某大手不動産会社の営業マンと雑談した折、「ミッドランドスクエアで働く人達の住居は、ほぼ確保済みであろう。とすると、後は、ミッドランドスクエアが稼動した後の人の動きに期待することになるが、効果が出るには時間が掛かるのでは。」といっていた。私自身も共感する部分もある。今後大いに期待してアンテナを張り巡らしておきたい。

空室対策

現状、新築で空室になっている物件は二極化が顕著に出ているようだ。ハイクラスの家賃設定と一般的な家賃設定の居室は埋まっているが中間層対象の居室が空室になっている。二極化(ハイクラスかローコストか)はどのような商品でも、ここ数年言われている事だが、選んでもらえる商品作りが１つのキーワードになっているように思う。

そこで･･･

空室の対策にあたり、以下の項目について調査検討し業務推進していきます。

契約条件の見直し･･･敷金礼金ゼロに対応策を打ち出さなければいけない市場なのか
協力斡旋業者の訪問面談･･･各店舗での台帳の状態はどうなのか、エリア市場はどうなっているのか、協力業者の現場の営業マンとその環境の活性化を行い、真永通商の管理物件の客付け意識の底上げを行い、機会損失を防ぐ。
商品としての居室作り･･･現状ニーズにあった部屋作りを行う。収納が少ない、セキュリティが良くない、外来者の目線が気になるなど、細かな事も情報収集して選んでもらえる土俵に乗る部屋作りを行う。また入居時にクロスや設備を選ぶ事が出来るなど目先を変えた提案も模索して、効果があれば実行していく。
商品としての共用部･･･清掃状態、自転車置場、オートロックセキュリティ、共用灯の状態の改善、監視カメラなど、安心してお住まいいただける環境作り。

以上、基本的なことでありますが、原点をもう一度見直すことで活性化していきたいと思います。
年末また年度末にむけて成果を出すべく頑張って参ります。今後ともよろしくお願い致します。

拡大する不動産投資

不動産投資ファンド

投資家からの資金を元手に複数の不動産を購入し、賃料収入や売却益を配当として還元する金融商品。東京証券取引所などに上場し、誰でも売買できる公募型の「不動産投資信託」（ＲＥＩＴ〔リート〕）と、機関投資家など特定の投資家向けの「私募ファンド」の2種類がある。運用利回りが３〜４％程度のＲＥＩＴに対し、私募は５〜１０％と高めだが、運用期間は３〜４年と短いのが特徴。

上場不動産投信の投資先
商業・店舗　43.4％　　オフィス　37.1％　　住宅　13.6％　　その他　5.9％

不動産ファンドの投資規模の推移
2003年は約2兆円。2006年6月末現在では約10兆円規模となっておりほぼ5倍の成長を見せている。

中日新聞　経済早分かりより抜粋

名古屋は・・・

２年程前、某大手商社の営業マンが弊社を訪問。賃貸マンション、オフィスビル用地を取得しますから紹介してくださいということでした。希望する場所は、住所で何丁目まで指定していました。すごいマーケティング力、さすが大手だと感心していました。その頃からファンドというものを聞くようになりました。機関投資家から不動産を金融商品としてみたとき、安定感を感じるそうです。

ファンドの第一陣はその頃上手にやって、現在は第ニ陣のようです。ファンドをやっている企業は400社ほどあるそうです。トヨタ海外事業本部移転に伴い、かなりのファンド物件が名古屋に登場しています。

先月ご紹介した新築の空室募集物件ですが、ファンド物も含まれています。配当の関係か家賃の設定が若干高いことが気になりました。しかし、埋まらないからといって、家賃は下げないそうです。配当にかかってきますから。たぶん。客付け業者も大変です。

世界に買われ、いまだ狙われている名古屋の不動産。活況に見えますが。実態はどうなのか。どこまで続くのか。

全国クラスの小売業、サービス業、遊技場業、配送など、名古屋に進出する為の用地取得の話をよく聞きます。中部経済圏は今、かなりの魅力があるようです。

ミッドランドスクエアが本格的に稼動してからの経済効果はまだ上がっていくのか。楽しみでもあり不安でもあり。

足元をすくわれないよう、一歩一歩堅実に頑張ってまいりたいと思います。

寒くなってきました。オーナー様皆様におかれましてはお体に気をつけて。

来る10月21日、お世話になっている皆様に感謝の思いを込めて、お客様感謝デーを開催いたします。ご来社、心よりお待ち申し上げております。

2006年分　路線価　県平均　3.1％増

さる８月1日県内２０税務署で路線価（1m²当り）が公表された。前年比3.1％増の10万円で14年ぶりに上昇。最高値は中村区名駅１の名駅通りで26.4％増の460万円。都道府県庁所在地における最高値の伸び率が全国1位になった。名駅に近い西区牛島町の広井町線通りは県内最高の30％増。繁華街を抱える中区や隣接する東区は20％台の高騰で勢いは周辺にもおよび、前年まで下落が続いた熱田、昭和、北、中川の各区の最高値も上昇した。

名古屋市内だけが上昇したが県内全域で下げ止まりが顕著。・・・中日新聞より

先日、テレビで評論家が、名古屋経済は関西経済を抜いて東京に続く経済圏になったといわれているという話があった。TOYOTAのおかげさまであると思う。全国ネットの番組内であったが、個人的にはいまだ実感がない。私も堅い名古屋人の一人かも知れないが、ますますの発展を期待している一人である事にもかわりない。成長の背景には当然競争が激化していく。事実、実感する毎日である。心して日々の業務にかからねばと思う。

ゼロ金利解除

日銀は7月14日、ゼロ金利政策の解除を決定。短期金利の誘導目標をゼロ近辺から年0.25％に、金融機関への補完貸付に適用する公定歩合は、0.1％から0.4％にそれぞれ引き上げ、即日実施した。デフレ脱却と将来の景気過熱の可能性を視野に、5年4ヶ月ぶりにプラスの金利を復活させ、金融政策の完全正常化を目指す。

同時に公表した7月の金融経済月報で、足元の景気認識を「回復」から「拡大」に15年ぶりに上方修正。さらに、設備投資などに将来的な加熱の恐れが出始め、「中長期的に物価安定を確保し、持続的成長を実現」する為、利上げを決定した。・・・中日新聞より

完全正常化を目指すとは、今までは不完全な状態だったのか。正常に向っていく事はよいことだと思いますが。ともあれ、金利が上がったので、早速、大手銀行は住宅ローンの金利を上げてきた。変動金利型で借り入れしている人にとっては気になるところ。しかし金利が上がるということは、あの限りなくゼロに近かった預金金利も上げてくれるのか。こちらのほうも正常化を目指してもらいたいものだ。

先日、当社に於いて給水管滅菌洗浄工事を行い無事完了しました。オーナー様、入居者様共に喜ばれていました。現場で工事の責任者に方からうかがいましたが、オゾンによる滅菌洗浄は工業用では歴史の古い工法だそうです。某大手ビールメーカーの工場は何十年も前から採用しているという事でした。今までは住居用の工事は採算が合わなく出来なかったところを、新開発の機器で住宅用にも対応できるようになったとの事。水が気になるオーナー様、一度給水管の内視鏡検査（検査報告書作成無料です）をお勧めします。

暑い日が続きます。皆様お体気をつけて。来月もよろしくお願い致します。

オーナー様へ、建物の水道管は健康ですか？

水道管（給水管）は、経年劣化だけでなく、水道水に含まれる有機物や金属成分により腐食が増殖します。

ビルなど、建物の寿命は40年から60年とされていますが、その中を通る配管の寿命には限界があり、35年程度が目安とされています。しかし、放置すると配管寿命は30年も持たず、25年未満で漏水事故が起きる事があります。

この度、私どもは、給水管を除菌洗浄（給水・給湯管オゾン水洗浄工法）する会社と提携しました。
まずは、給水管の内視鏡検査をお勧めいたします。（診断見積無料）

耐震・アスベストの契約時における重要事項説明記載および説明について

　今年4月より、契約時における重要事項説明に於いて、耐震についての調査、及びアスベストについての調査がなされているかを重要事項の説明で書面にて知らせる事が義務化されました。

調査されているかどうかの説明であり、調査されていないから何か罰則があるというわけではありません。また、調査そのものが義務化されたわけでもありません。耐震は一部の古い建物（主にビルや公共の建物）では補強が補強が義務化されたものもあります。ご心配であれば診断をお勧めします。（有料）またアスベストについても平成の物件であれば、大方大丈夫ですが、またおって、ご説明したいと思います。

住生活基本法について

人口減少、高齢化社会の到来などを背景に日本の住宅政策が大きく変わろうとしています。6月2日、豊かな住生活を実現するための基本理念や新たな長期計画について定めた『住生活基本法』国会で成立しました。

この法律の下で取り組む施策として、①安全・安心で良質な住宅ストック・居住環境の形成②住宅取引の適正化、流通円滑化のための市場の環境整備③住宅困窮者に対する住宅ｾｰﾌﾃｨネットの構築の三点を掲げています。従来の住宅の新規供給を柱とした『量』の政策から、国民が豊かな住環境を実感できる『質』重視の住宅政策への転換を目指しています。

供給戸数が世帯数を上回っている現在、質への転換は当然といえますが、賃貸市場でも同様で、一人暮らしや高齢者の住環境の質の向上にも目が向けられています。当社に於いても住環境の質の向上の提案を更に強化する為、日々情報の収集・分析・分類・課題発見・達成にむけて努力して参ります。

じめじめした蒸し暑い日が続きます。エアコンのトラブルも出てくるシーズンとなり、対応に追われております。早くあけてほしい梅雨ですが、明けると今度は台風のシーズンです。備えあれば憂い無しといいますが、我々も最善の対応が出来るよう心がけ準備をしてまいります。
今月もよろしくお願いいたします。

住宅用火災報知器の設置が義務付けされました

新築、改築の住宅及び既存の住宅すべてに火災報知器の設置を義務付ける改正消防法が6月1日より施工されました。条例で先行導入した東京都の新改築物件の設置率はほぼ100％で、ぼやを感知し、住人が避難できたケースもあるなど効果が確認されている。一方で警報機の悪質な訪問販売も増えており、総務省消防庁は｢設置に関する相談は消防署へ｣と呼びかけている。

いつから設置が必要

新築住宅については、平成18年6月1日から、既存住宅については各市町村条例により、平成20年6月1日から平成23年6月1日の間で設置義務化の期日が決められます。

設置する住宅は

戸建住宅、店舗併用住宅、共同住宅、寄宿舎など全ての住宅が対象です。ただし、すでに自動火災報知器やスプリンクラー設備が設置されている場合は、住宅用火災報知器等の設置が免除される場合があります。

誰が取り付けるのか

　住宅の関係者（所有者、管理者または占有者）と定められています。 したがって、持ち家の場合はその所有者が、アパートや賃貸マンションなどの場合は、オーナーと借受人が協議して設置する事になります。

感知器の設置場所は

寝室：普段就寝している部屋。子供部屋などでも就寝に使用される場合は設置します。来客時のみ就寝する部屋は除く。
台所
階段：普段就寝に使用する部屋（主寝室、子供部屋）のある階段の踊場に設置します。
他、詳細についてはインターネットで公表されています。ご確認下さい。

東京消防庁によると、警報機が作動した火災での死者の発生割合は、それ以外の火災と比べて三分の一にとどまっており、警報機の設置効果は高い。ただ、同庁管内の既存住宅の普及率は昨年6月時点で15.9％。同庁は業界全体に警報機の低価格化を求める要望書を提出するなど今後は既存物件の普及率の向上に努める。

一方、法改正に便乗した詐欺まがいの警報機の訪問販売が急増。国民生活センターによると、平成16年度に32件だった警報機に関する苦情相談は、平成17年度は147件に上った。茨城県内では4月、70歳代の女性が虚偽の説明を受け、警報機3個を28万円で買わされたケースもある。

当管理会社でも、詳細については確認中で恐縮ですが、備えあれば憂い無しでもありますので、一度ご確認をお勧めします。現在夏の準繁忙期にむけ準備中です。今後ともよろしくお願い致します。

公示地価　名駅前38パーセントアップとその背景

さる3月23日国土交通省が今年1月1日時点の公示地価を発表。東京・名古屋・大阪の三大都市圏の商業地が15年ぶりに上昇に転じた。特に名古屋市は商業地の上昇率で群を抜き、38％上がった名古屋駅前の「名古屋近鉄ビル」を筆頭に、2年連続で全国トップ10のうち8地点をしめた。このうち6地点は名駅前。地方圏も下げ幅を縮小した。

「元気名古屋」の主因は・・・

「トヨタ効果」（国土交通省）。トヨタ自動車の海外部門が東京から移転される名古屋駅前の高層ビル「ミッドランドスクエア」（2007年春　開業）が核になっている。社員住宅やオフィス需要をめぐる期待感が高く、国内外の不動産投資が活発となって、地下を押し上げたと見られる。

大都市の20％超の上昇地点では「収益に見合わない高額取引の例が複数あった」（同省）名古屋では、家賃収入などからはじき出される「収益価格」を実際の取引価格が大きく上回る例もあった。

国内外の不動産投資が押し上げている。いわゆるファンドと呼ばれているものと思われる。特筆すべきは、国外も投資に参入している事。なるほど「トヨタ効果」。ミッドランドスクエア開業まで続くのか、開業後も続くのか、元気な名古屋は世界からも注目されている？

マンション投資　中部資産家が動く

中部の資産家も元気になっている。
名古屋市を中心に地価の底離れが鮮明になり、家賃相場や物件価値が上昇すると見ているからだ。不動産会社は1棟を建てて資産家に売却し管理収入などを得る「1棟売り」事業を強化しているが、資産の運用手段としては十分な吟味も必要。

「マンション2棟で300万円強の安定した家賃収入がある」千種区Ｏさんは話す。
Ｏさんは地価に底入れ感が広がった2004、05年にかけ、約5億円を投じて市内2ヶ所にマンションを取得。何れもほぼ満室状態が続く。年間の利回りは８％台、手取りの利回りは７％前後という。さらに１棟を購入するかどうかを検討中。「家をつぶさないためしっかりした資産を築きたい」と力を込める。

中部の不動産業者の多くが注目する１棟売り事業。不動産会社は所有者からマンションの全室を借上げて入居者を管理、賃料から一定額を差し引いた額を所有者に払う場合が多い。

中でも人気なのは１ＤＫ，ワンルームなどの単身者向け物件。今秋以降、名古屋駅前にオフィスビルが集積し単身赴任者が増えるとの見方からだ。不動産会社も入居者を確保しやすいとみて、資産家に勧めるケースが目立つ。

ただやみくもにマンション投資に走る姿勢は危険だ。業者が示す表面利回りは年間賃料を販売価格で単純に割っただけの場合があり、管理に伴う手数料などを加味した実質利回りの計算が必要。中期的な物件価値下落などのリスクもある。不動産投資信託による運用のほうが複数物件に投資してリスク分散できるという見方もある。

今後も元気名古屋が続きそうだが、新築ワンルームなどライバル賃貸経営者が増えてくることも現実。我々としても、元気名古屋にうかれることなく時流に飲み込まれる事なく、堅実経営のお手伝いに全力を上げていきます。今後ともよろしくお願いいたします。

年に一度のハイシーズン。おかげさまで多忙の日々です。

いよいよ年に一度のカキイレドキ。おかげさまで、毎日忙しくさせていただいております。名古屋市内ではオフィスの空室率が６パーセント台に回復。今秋名古屋駅前にTOYOTAが移転。好影響が、いまだ続いているようです。我々も、さらに需要の拡大を期待しながら、忙しく、日々の業務に励んでおります。

さて、入退去のシーズン、原状回復の議論が、また蒸し返されています。最近退居される方の約半数は、原状回復の負担について、よくご存知で、現場の折衝に当たっても、こちらが理論武装していないと、正直、大変です。明確な説明を求められます。

ここ一ヶ月以内に、原状回復について、得られた情報を紹介させていただきます。

住宅公社の半数、鍵『自然損耗』修繕費がまだ、入居者負担

〜朝日新聞・２００６年３月６日〜

賃貸住宅で普通に暮らして生じた汚れやキズ（自然損耗〔しぜんそんもう〕）の修繕費を、誰が負担すべきか。春の引越しシーズンを迎え、この議論がまた蒸し返されそうだ。昨年１２月、大阪府住宅供給公社の賃貸マンションをめぐる訴訟の判決で、最高裁は「修繕費は通常、賃料に含まれている」と、家主側負担の原則を確認した。しかし、朝日新聞が全国の５７の住宅供給公社に取材したところ、半数以上でいまだに入居者の負担が続いている実態が分かった。

旧建設省は９８年に「賃貸住宅の自然損耗は家主側の負担が原則」とするガイドラインを作成。０４年には国土交通省が裁判事例などを追加した改訂版を公表している。１３公社の大半が、これらガイドラインの制定や公表が負担見直しのきっかけになったとしている。

「敷金問題研究会」代表の増田尚（たかし）弁護士（大阪弁護士会）は「最高裁判決によって、小手先の契約条項や念書では、修繕費を入居者に負担させられないことがはっきりした。公共性の高い各公社は『家主の鑑（かがみ）』として、負担を早く見直すべきだ」と話している。
＜日管協メールマガジンより＞

〜２００６年２月２４日〜

大阪府が原状回復トラブル防止策を検討する研究会を設置する旨、愛知県と福岡県でも同種の検討が始まる様子である旨を昨年２月のメールマガジンでお知らせした。

今週、「大阪府の研究会が報告書の素案を取りまとめた」との記事が掲載されたので、その概要をお伝えしたい。

報告書素案が重点事項とする原状回復トラブルの防止策は次の２点であり、東京都のような条例の制定（賃貸住宅紛争防止条例）は行わない考え。

１．事業者による契約情報の積極開示の推進
２．消費者に対する基本的知識の周知

報告書素案は、トラブルの発生要因として、契約への馴染みが薄い消費者に対し費用負担の説明が不足している点を挙げ、トラブル防止策として「家主や仲介業者、管理会社が、物件案内の段階から特約も含めた修繕費用の負担規定について積極的に情報提供することが必要」としたほか、「パンフレットやガイドラインなどを作成し、原状回復の基本原則や賃貸借契約について最低限知っておくべき事項を事業者とも連携して時系列で整理し、周知・啓発していく必要がある」とした。
生活者はよく知っています。家主様とともにこの課題に取り組んでまいりたいと思っております。
以上

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